De weergave

Hieronder volgt het eindresultaat van de indeling van ruimtelijk financiële strategieën van Andries Geerse en daarna volgt de toelichting.

Te zien is een matrix met 3 x 3 cellen. Drie rijen met elk drie cellen. Elke rij kent een ‘organiserend’ principe. Je kunt geld verdienen met ruimte door (1) de bestemming van de grond te veranderen, door (2) het eigendom van de grond te veranderen of door (3) creatief om te gaan met de beschikbaarheid van ‘geld’. Laten we elke regel eens nalopen.

Principe 1:  bestemming

Bovenste regel en vervolgens van links naar rechts de losse cellen.

De eerste mogelijkheid is het aanwenden van nieuwe gronden door wijziging van bestemming. De gemeente heeft in principe via het bestemmingsplan een monopolie op wat je met grond mag doen. Als de bestemming van de grond wordt veranderd en daardoor andere, meer lucratieve, bestemmingen mogelijk worden dan creëer je extra mogelijkheden en dus extra geld. Grond met bestemming landbouw heeft een waarde van enkele tientjes per vierkante meter. Besluit de gemeente tot wijziging van die bestemming door bebouwing van nieuwe woningen toe te staan dan stijgt de waarde per vierkante meter van het ene op het andere moment naar enkele honderden euros. Het oude verdienmodel was dus om gronden buiten de stad te herbestemmen, daar een nieuwe woonwijk neer te zetten, uit de grondexploitatie een behoorlijk positief saldo te genereren (kostprijs opleveren bouwrijpe grond lager dan uitgifteprijs) en daar andere niet rendabele verbeteringen in de binnenstad mee mogelijk te maken. Dit model heeft jarenlang dienst gedaan en is nu uitgewerkt. De alsmaar doorgaande (deels speculatieve) stijging van prijzen onroerend goed is ten einde gekomen, de duur te bouwen woningen kunnen niet meer worden verkocht.

De volgende mogelijkheid, de middelste op de rij, is het wijzigen van de bestemming door bijvoorbeeld toe te staan dat een bedrijfspand een woning mag worden, dat een pand een andere vorm of hoogte mag krijgen etc. Dit is in wezen een variant op het vorige principe. Als je meer en anders op dezelfde plek mag bouwen, betekent dat meer keuzevrijheid en dus meer kans op een rendabele aanwending van die grond en dus in principe een hogere grondprijs. Hoewel dit principe nog veel onbenutte kansen heeft (leegstaande kantoorpanden zouden voor een deel een andere bestemming kunnen krijgen) hebben we niet de verwachting dat dit soort transformaties een surplus oplevert voor bijvoorbeeld de herstructurering van (andere) delen van de binnenstad. Ook hier ligt de beperking in het verdwijnen van het oude verdienmodel.

De derde mogelijkheid in de regel ‘bestemming’ noemt Andries ‘dezoning’. Ook dit is weer een variant op het principe veranderen van bestemming. Een industrie-terrein dat een specifieke bestemming heeft kan door gemeente-besluit een andere en ruimere bestemming krijgen. Als vanuit industrie-politiek gekozen is voor het aantrekken van industrie dan is gekozen voor die bestemming met bijbehorende lage grondprijs (industrie is relatief kapitaalintensief, relatief veel ruimte nodig, alleen rendabel bij lage grondprijzen). Door nu ook arbeidsintensieve dienstverlenende bestemmingen toe te staan, is een hogere grondprijs mogelijk. Vanzelfsprekend zal dit een drukkend effect hebben op de aantrekkelijkheid voor de industrie. De hogere opbrengsten gaan gepaard met vertrek van industrie en bijbehorende werkgelegenheid.

Samenvattend: een wijziging van bestemming biedt in de actuele opgaven die stagneren geen echt nieuwe kansen op nieuw geld. Logisch want het zijn in wezen oprekkingen van het oude verdienmodel dat niet langer werkt.

Principe 2: eigendom

We komen aan bij de middelste regel. Hier gaat het om (verandering van) eigendom. Links zien we het verkopen van grond in eigendom van de gemeente aan andere private partijen. Als een gemeente hoge ambities heeft en geen geld en toch grond in eigendom, dan is dit een nieuwe mogelijkheid om geld te genereren om die ambities waar te maken. Vanzelfsprekend moet die gemeente die gronden dan wel beschikbaar hebben in eigendom. En het gaat hier om een eenmalige actie die niet voor herhaling vatbaar is. Het is vergelijkbaar met een bedrijf dat een pand in eigendom heeft en dat pand verkoopt aan een andere partij die het vervolgens weer verhuurt aan de oorspronkelijke eigenaar. Op die manier kun je extra liquiditeit organiseren. Allerlei varianten als huur en pacht van grond horen ook bij deze mogelijkheid.

De middelste cel in de tweede rij is het overdragen van delen van de stad naar private beheerpartijen. Ik weet niet helemaal zeker of ik de kern van deze mogelijkheid goed begrijp. Je concentreert (door verplaatsing waar nodig) bepaalde activiteiten op een bedrijventerrein, je zet daar een poort omheen en draagt (waar van toepassing) eigendom en beheer over aan een private partij. In de overeenkomst kun je vergaande afspraken maken over beheer en onderhoud en voorzieningen. De kernvraag is hier wel hoe deze constructie geld kan opleveren. Als ik afzie van verkoop van grond (de vorige mogelijkheid) moet het geld komen van besparingen op onderhoud en voorzieningen. De aanname is dat private partijen dat efficiënter en goedkoper kunnen doen. De overheid treedt meer in een organiserende en faciliterende rol en gaat niet zelf de activiteiten uitvoeren die nu als beheer en onderhoud bekend staan. Ik zou dit willen zien als een variant op het principe van ‘outsourcing’. Ik heb persoonlijk het idee dat outsourcing ook in het bedrijfsleven zijn hoogtepunt heeft gehad. Zoetjesaan komt steeds meer inzicht in de extra verborgen kosten die uiteindelijk toch als rekening worden gepresenteerd (en aanvankelijk niet in de afweging zijn meegenomen).

De derde cel krijgt de titel ‘herindeling’ mee. Je kunt het vorige principe op een nog hoger abstractieniveau nemen en een totaal gebied gaan zoneren of herindelen. Je kunt stadsparken, bedrijfsclusters, woonwijken etc krijgen met een bordje erbij: mogelijk gemaakt door gemeente x of provincie y. Ik kan me voorstellen dat dat tot een betere economie, een meer aantrekkelijke stad etc leidt. Dit is in wezen de kern van ruimtelijke planning, waar mogelijk moet je sowieso de ruimte benutten zodanig dat de toegevoegde waarde het hoogst is. Ik zie nog niet hoe je een bestaande indeling kan transformeren (majeure opgaaf) om die transformatie zelf de drager van de ‘verbouwingskosten’ te laten zijn. Als een hele stad op de schop moet dan gaat dat naar alle waarschijnlijkheid een enorme berg geld kosten die niet privaat kan worden vermarkt, er zal hoe dan ook ‘overheidsgeld’ tout court bij moeten. En dan zijn we weer terug bij de vraagstelling waar het allemaal om te doen was (‘ik heb een enorme ambitie als gemeente maar niet het geld om het uit te voeren’).

Principe 3: geld

Ik begin weer links (op de onderste rij). Dit is een hele heldere en volgens mij een van de allerbelangrijkste verdienmodellen. Als je ambitie zo groot is, groter dan je kunt dragen, ga dan eens na wat nu echt de essentie van die ambities is, vraag je indringend af wat kan wachten en wat uberhaupt niet echt nodig is, en concentreer je op enkele ingrepen die het hoogst noodzakelijk zijn. Prioriteren, schrappen, wegstrepen etc. Volgens mij is hier nog heel veel te winnen. Maar het leidt vaak tot antwoorden en oplossingen die bestuurders in eerste instantie liever niet horen.

De middelste van de onderste rij: cofinanciering. Je hebt een ambitie en verkent welke partijen belang hebben bij de realisatie van die ambitie. Je gooit alle kosten en opbrengsten bij elkaar en deel de meerwaarde in de tijd over die partijen. Het is het logisch verbinden van alle belangen, het aan elkaar knopen van de mogelijkheden, het slim organiseren van proces en inhoud. Alle creativiteit kan hier een plek krijgen, iedereen krijgt de uitdaging het beter te doen. Het is de kern van de Mutual Gains Approach, van het ‘allemaal winnen’ denken. In mijn ogen heel kansrijk. Voorop staat wel dat partijen bereid moeten zijn mee te doen en dat uiteindelijk het rendement ook aangetoond kan worden. Ook hier kun je afstrepen: alle ambities die met andere partijen in de vorm van cofinanciering kunnen worden gerealiseerd kunnen worden afgevinkt (als uitvoerbaar). Maar de realiteit gebied te melden dat er dan nog steeds behoorlijk wat ambities overblijven die alleen met de inbreng van publiek geld mogelijk zullen zijn (en ik verwijs dan weer naar het vorige principe van prioriteren).

De laatste in de rij van 9 mogelijkheden: het uitgeven van gemeente-obligaties. Er zijn voorbeelden uit de praktijk (en ook hoe dat misging) en er zijn juridische haken en ogen. Maar dan nog: het is gewoon een leuke mogelijkheid om over na te denken. Alle ambities die overblijven, waarvan het niet lukt het rond te krijgen, kunnen van waardepapieren worden voorzien. De burgers kunnen die waardepapieren kopen en krijgen daar een bescheiden rente over vergoed. Met het verkregen geld realiseert de gemeente de genoemde ambitie. Uit de opbrengsten van de gerealiseerde ambitie betaalt de gemeente de rente en lost uiteindelijk de lening af. De praktijk: als projecten of ambities op deze manier renderen dan is het goed eieren (of was het pruimen?) eten (het probleem is juist dat er van dat soort rendement geen sprake is). De praktijk (2): er zijn nogal wat voorbeelden waarin de overheden in gebreke bleven bij de terugbetaling van de schulden.

Afsluitend

Fraai overzicht en een mooie toevoeging aan ons instrumentarium. De discussie zou aan de hand van dit schema prima gevoerd kunnen worden. Het brengt structuur aan en noopt tot het maken van keuzes, het maakt de beslissing transparant. Echte wondermiddelen (laten we eerlijk zijn, daar zitten veel opdrachtgevers stiekem toch op te wachten) biedt het instrument natuurlijk niet. Het blijft gewoon hard werken en sommige ambities laten varen.

In een apart stukje moeten we nog maar eens ingaan op de verschillen en overeenkomsten met onze eigen indeling.

Rudy van Stratum

Het doel van de workshop was vooral om bij de deelnemers meer bewustzijn te krijgen over hoe financiële besluiten worden genomen. Welke argumenten zijn van belang? Welke stappen doorloop je? Dit sluit goed aan bij de vraag van de deelnemers, die zitten voor een groot deel met hetzelfde probleem, we hebben ambitie, maar deze wordt bedreigd of sneuvelt zelfs op basis van financiële argumenten. Hoe pak je dat nou aan?

Na een schets van de context, duurzame gebiedsontwikkeling, stonden drie zaken centraal:

• Het denken in rendement. In principe is het alleen bij voldoende rendement mogelijk de financiering voor elkaar te krijgen. Hierbij gaat het om zowel financieel als maatschappelijk rendement. De praktijk is weerbarstig, niet rendabele investeringen vinden soms wel plaats terwijl rendabele investeringen niet gedaan worden. Tijdens de workshop zijn we ingegaan op de mechanismes en de dynamiek die hier toe leidt.
• Verdienmodellen. Hoe kan ik de uitgaven binnen mijn project (van initiatief tot beheer en mogelijk zelfs sloop) beperken en de inkomsten verhogen. Met andere woorden, hoe maximaliseer ik het rendement?
• Financieringsconstructies. Als mijn investering rendabel is hoe regel ik dan de financiering? Welke constructies zijn er?

Voor de hele workshop geldt dat het niet sec om de financiering gaat maar ook om de vraag hoe we omgaan met partijen en belangen. Die vormen immers de basis om tot een investering te komen.

Aan de hand van twee casussen die door de deelnemers waren aangedragen is de theorie toegepast en verder uitgediept.

Wat is het belang van een dergelijk boek voor slimme financiering? Om te beginnen zien wij het fenomeen ‘leegstand kantorenmarkt’ als een interessante casus om onze ideeën over slimme financiering aan te toetsen. Op de tweede plaats kijken wij er vanuit een economische (en ruimtelijke-, duurzame-) bril naar, dat heeft ook zijn beperkingen en dus is het goed te kijken naar wat andere disciplines hierover te melden hebben. En last but not least: op ons seminar op 6 juni 2012 staat de casus ‘leegstand kantoren’ centraal.

Wie heeft hier een probleem?

En: de juridische invalshoek is echt anders. Wat mij verbaast is dat een probleem-analyse nagenoeg achterwege blijft. Ons advies is altijd om te beginnen met de cyclus van transparant beslissen: – wat is hier het probleem precies? – wat zijn de feiten? – wie zijn de spelers en hun belangen? (zie www.transparantbeslissen.nl). Voor de eigenaar/belegger in leegstaande kantoorpanden is er nog niet echt een probleem. De beleggers kijken naar hun totale portfolio en niet naar specifieke objecten. De boekhoudregels zijn blijkbaar nog niet zo dwingend dat leegstand snel leidt tot afwaardering van de boekwaarde van de panden. Bovendien: eventuele verliezen (die op den duur toch genomen moeten worden) kunnen worden afgewenteld op de anonieme verzameling pensioengerechtigden. Heeft de gemeente dan een probleem met leegstand? Tja, het is natuurlijk niet fraai al die leegstaande panden. Maar echt een probleem? De gemeenten zitten met andere problemen, dat ze dure grond niet meer verkocht krijgen voor de oude steeds hoger wordende tarieven. De gemeente is in dit spel een speler die zelf ook belangen heeft (vergeet ook niet dat de overheid zelf lege panden achterlaat door te kiezen voor huisvesting van ambtenaren in nieuwe panden). Het echte probleem is dat het oude verdienmodel van steeds hogere grondprijzen (en daarmee hogere huren en hogere vastgoed-waarden) niet meer werkt.

Een goede economische analyse van de leegstand is overigens ‘Kantorenleegstand: een analyse van de marktwerking’ van het EIB (december 2010) (in het boek overigens ook verwerkt in hoofdstuk 3).

Bestaande  instrumenten

Het gaat om de volgende bestaande  instrumenten met wettelijke grondslag die kunnen worden ingezet om leegstand te bestrijden:

• Bestemmingswijziging
• Onteigening
• Leegstandswet
• Wet kraken en leegstand

Het gaat te ver om deze instrumenten hier te behandelen. Eigenlijk is de crux van al deze instrumenten dat ze alleen zinvol kunnen worden ingezet als er überhaupt een gebruiker voor de leegstaande panden is te vinden. En niet zomaar een gebruiker, nee een gebruiker die bereid is een passende vergoeding voor het gebruik te betalen. Maar dat is nu net de start van de discussie: kantoren staan leeg omdat er geen gebruikers tegen de nu geldende prijzen zijn te vinden. Als de markt ze niet kan vinden, waarom zou de wetgever (gemeente) ze dan wel kunnen vinden? Naarmate de druk op de eigenaar toeneemt vanuit wet- en regelgeving zou je zelfs kunnen zeggen dat er passende en redelijke vergoedingen en alternatieven tegenover moeten staan voor de huidige eigenaren. Ik zou op economische gronden zelfs kunnen beargumenteren dat inzet van dit instrumentarium vertragend werkt op een eventuele spontane markt-correctie in de prijzen van vastgoed.

Conclusie (ook van de auteurs): bestaande instrumenten kunnen worden ingezet maar zijn niet effectief. Vanuit het bestaande instrumentarium moet dus eerder worden gekeken naar voorkomen van erger: een goede structuurvisie die rekening houdt met lange termijn vraag en aanbod, bemoeilijken (duurder maken, aan condities binden) van nieuwbouw (hoewel ook hier haken en ogen aan zitten, wederom hier niet de plaats daar op in te gaan).

Mogelijke instrumenten

Hier gaat het om in principe bestaande instrumenten maar zonder wettelijke basis:

• Verhandelbare ontwikkelrechten
• Leegstandstaks / verwijderingsbijdrage

Economisch gaat het hier om interessante instrumenten. Nieuwbouw is alleen mogelijk als je daarvoor ontwikkelrechten verwerft. Die rechten verwerf je door bestaande lege gebouwen te transformeren of te slopen. De rechten kun je verhandelen en zullen in het economische verkeer een waarde krijgen. De auteurs zien zelf minder in dit instrument omdat de boete komt te liggen bij de gebruiker en de ontwikkelaar en niet bij de eigenaar. Onze stelling zou zijn: eerst laten zien dat het rendeert (een bijdrage levert aan de oplossing), daarna bekijken hoe je de baten en lasten over de partijen kunt verdelen.

De leegstandstaks houdt in dat je per maand leegstand een bepaalde boete betaalt (bij een verwijderingsbijdrage doe je dat voorafgaand aan de bouw). Deze boetes komen in een pot waar je dan later de sloop en renovatie uit betaalt in de vorm van subsidies. Ook hier geldt weer het argument of de boete wel bij de goede partijen terecht komt (zelfde tegenargument van onze kant). Maar het allerbelangrijkste bezwaar: het instrument kan weliswaar worden ingezet, maar heeft een grote kans in zijn werking nietig te worden verklaard. Overigens zijn er landen (België bijvoorbeeld) waar deze instrumenten wel zijn ingevoerd en ook lijken te werken.

Conclusie: bestaande instrumenten die zouden kunnen werken missen een wettelijke basis.

Alternatieven

Zijn er dan nog andere instrumenten te bedenken? De auteurs noemen er twee:

• Leegstandsfonds
• Exploitatie- of gebruiksverplichting

Ik begin bij de laatste. De gemeente kan bij de uitgifte van grond een regeling opnemen die eigenaren dwingt tot het in gebruik nemen van de gebouwen. Economisch komt dit op hetzelfde neer als een leegstandstax. Juridisch zou zo’n gebruiksverplichting alleen kunnen worden opgelegd bij nieuw uit te geven grond, dus dat zet weinig zoden aan de dijk waar het bestaande leegstand betreft. Dus dit instrument schrappen we ook van de lijst (maar pas op: willen we herhaling van de geschiedenis voorkomen dan moeten we nu natuurlijk wel nadenken over preventieve maatregelen!).

Dan last but not least: het leegstandsfonds. Aan alles is te zien dat de auteurs dit als hun paradepaardje zien. En terecht denk ik. Het idee is dat uiteindelijk met name de maatschappij als geheel hier een probleem gaat krijgen. Daarom zou de overheid leegstaande panden die nooit meer verhuurd gaan worden vanuit de huidige kennis moeten opkopen. Juridisch kan dat natuurlijk in een apart op te richten fonds en het hoeven ook niet alleen overheden te zijn die dit doen, private en publieke partijen kunnen hier in een PPS constructie samen werken. Het fonds gaat zich dan bezinnen op alternatieve aanwendingen voor het gebruik van de panden dan wel besluit het over te gaan tot sloop.

Op zich denk ik dat het leegstandfonds een van de meest kansrijke opties is. Maar weer even vanuit een economische bril:

• Wie worden de toekomstige gebruikers?
• Tegen welke condities?
• Renderend zal het niet worden: wie gaat er betalen?
• Dat kan natuurlijk niet alleen de overheid zijn.
• Auteurs: de betaler zal ook profiteren van de toekomstige opbrengsten. Leuk hoor, maar als die er zijn dan was het probleem al opgelost natuurlijk.

Als ik er nu eens vanuit ga dat dit fonds geen serieuze rendementen gaat opleveren (eufemisme) dan zou mijn voorstel zijn: alle eigenaren die een probleem voorzien brengen hun panden om niet in bij het fonds, alle opbrengsten en kosten worden in het fonds bijgehouden, de verdeling van kosten en opbrengsten gebeurt conform de mate van inbreng (aan panden, uren, tussentijdse betalingen etc). Naarmate de druk op bestaande leegbouw wordt opgevoerd en de tijd voortschrijdt en de verliezen voor de eigenaren oplopen, zullen zich meer deelnemers bij het fonds melden, de kans om toch nog iets terug te verdienen neemt toe.

Zitten marktpartijen hierop te wachten? Waarom zouden ze een overheid daarbij willen hebben? Vooral ook om extra gelden (lees: subsidies) bij elkaar te harken. Als die subsidies er niet zijn dan werkt het alleen maar vertragend voor de marktpartijen. In wezen komt de constructie neer op het in goed overleg verdelen van het verlies (en daar komt dan toch een subsidie om de hoek kijken) met een kleine kans op positief rendement in de verre toekomst. Als het rendement zich overigens ooit voordoet, dan zal de overheid daar als belanghebbende ook in delen.

Slot

Goed om deze zaken in een artikel en boek bij elkaar te hebben. Lees het vooral zelf om meer achtergronden en verdieping te krijgen.

Rudy van Stratum

Kort de situatie. Halverwege de jaren 90 kwam het idee om een rondweg aan te leggen rondom Parkstad-Limburg (Brunsum, Kerkrade, Heerlen en nog 5 gemeenten). Inmiddels is er 15 jaar over deze weg gesproken, maar is de wereld veranderd. Parkstad is een krimpregio waar steeds minder mensen wonen en we hebben nu een economische crisis. Deze veranderende omstandigheden hebben geen invloed op de bestuurders (provincie en gemeenten), de rondweg moet en zal er komen. Was deze in eerste instantie begroot op ca € 100 mljn, inmiddels blijkt er ruim € 400 mljn nodig te zijn.

Wat zijn nu de argumenten voor deze weg? Kort door de bocht, er zijn maar twee inhoudelijke argumenten. De rondweg is nodig om krimp tegen te gaan. Door een betere wegenstructuur wordt de regio aantrekkelijker om te wonen en te werken. Het tweede argument is dat de infrastructuur rommelig en niet herkenbaar is. Lastig voor bezoekers, maar als je er regelmatig komt (woont of werkt) kan dat niet echt een probleem zijn.

Bewoners hebben veel argumenten tegen de weg. Deze leidt tot meer luchtverontreiniging, hinder, verlies van uitzicht en aantasting van de natuur. Daarbij komt dat er in deel van Nederland nauwelijks files staan. Welk probleem moet deze weg dus oplossen vragen bewoners zich af?

Verschillende gerenommeerde bureaus hebben onderzoek uitgevoerd en ze komen allemaal tot dezelfde conclusie. Deze weg is niet nodig en zeker niet rendabel. Het leidt niet tot groei van de bevolking en nauwelijks tot groei van de werkgelegenheid.

Toch houden de bestuurders vast aan het plan. Er zijn naast inhoudelijke immers nog andere argumenten voor de weg. Een korte opsomming:

• Het is een genomen besluit en dat moet je dus uitvoeren.
• Een weg aanleggen leidt altijd tot weerstand.
• De adviezen (die tegen de weg pleiten) zijn niet inspirerend en er zijn zoveel adviezen.
• De weg is opgenomen in de crisis en herstelwet, dus belangrijk.
• Parkstad verdient een ringweg.

Kortom de bestuurders houden vol en gaan er voor zorgen dat deze weg er komt. De expert in de televisie-uitzending (bestuurskundige TU-Delft) legt haarfijn uit hoe je ervoor kunt zorgen dat een niet rendabel plan er uiteindelijk toch gaat komen:

• Je gaat nu al heel veel investeren. Je koopt grond en onteigent woningen. Tegen iedereen die tegen is kun je nu zeggen dat er al zoveel geïnvesteerd is dat het wel heel dom is om te stoppen.
• Je sluit een wurgcontract af. Je zoekt een marktpartij en sluit een overeenkomst af waar je alleen voor heel veel geld uit kunt stappen. Handig, want ook hier, het zou dus wel heel dom zijn om te stoppen.

Wat zijn nu de belangrijkste lessen, hoe krijg je iets voor elkaar?

• Zoek een bestuurlijke ambassadeur, zorg daarbij niet alleen voor bestuurlijk commitment, ga een stapje verder zorg dat er sprake is van gezichtverlies als het project niet doorgaat. Of, positiever zorg voor prestige als het wel lukt.
• Veranker het project zo sterk mogelijk binnen en buiten de organisatie. Zorg dat meer organisaties er voor gaan. Dat kan door wurgcontracten af te sluiten maar dat vind ik niet echt duurzaam. Maar een overeenkomst, intentieverklaring, het kan allemaal helpen.
• En tot slot geld uitgeven dus. Ook niet echt duurzaam als dat alleen maar tot doel heeft de besluitvorming te forceren. Een alternatief is geld goed te labelen zodat er in ieder geval kapitaal beschikbaar blijft voor het rendabele project.

Er is ongetwijfeld nog meer over deze casus te zeggen. Het feit dat er kapitaal beschikbaar is (wellicht zelfs gelabelled als geld bestemd voor de aanleg van de ringweg) maakt gedetailleerde rendementsberekeningen overbodig. Zou men voor de aanleg bij derden partijen moeten gaan lenen dan zou men niet aan een betere financiële onderbouwing ontkomen. Een ander aspect dat in de uitzending niet aan de orde kwam: welke partijen, behalve de bestuurders zelf, zijn nu met name voor de aanleg en vanuit welk belang? Zijn er misschien marktpartijen die flink gaan verdienen aan de aanleg van de weg?

Aanleiding

De aanleiding is dat enerzijds wordt gekort op kunst-subsidies, anderzijds dat het btw-tarief op kunst-producties is verhoogd.

Probleem

Stel dat je de kunst een warm hart toedraagt, wat zou je dan kunnen doen? Joop van den Ende heeft gesproken met Mark Rutte. De boodschap: we hebben geen geld, dus de subsidies gaan niet omhoog en de btw gaat niet omlaag. Wel wil ik (als regeringsleider) meedenken over andere mogelijkheden (die ons geen geld kosten).

Constructie

Er wordt een fonds opgericht waar meerdere marktpartijen geld in storten. Elke jaar kunnen kunstenaars projecten indienen die na toetsing eventueel in aanmerking komen voor subsidie uit dit fonds. Het gaat om een bedrag van zo’n 60 miljoen Euro. Maar waar komt dit geld vandaan? Een groot deel komt van de inbreng van de postcodeloterij. Als je een lot koopt dan maak je kans op een prijs. In wezen gaat het hier om gokken en gokken is in Nederland onderhevig aan bepaalde regels. De regering heeft de loterij nu toegestaan (in het kader van de fondsvorming voor de kunsten) dat er extra prijzen mogen worden verloot. Extra prijzen betekent meer loten die verkocht mogen worden. Meer loten betekent meer omzet en winst voor de loterij. De loterij heeft toegezegd een x percentage van de extra gelden in het kunstenfonds te storten.

Ongetwijfeld zal de feitelijke constructie nog meer elementen hebben, maar ik beperkt me hier tot wat ik denk dat de kern is.

De kern

Wie betaalt er nu voor wat? Eerst was het de belastingbetaler die de kunsten mogelijk maakte (bij subsidies alle belastingbetalers, bij btw alleen de kopers van de kunstwerken of van de entree-bewijzen van de voorstellingen). Nu zijn het de extra gokkers die in de hoop rijk te worden de kunstwerken alsnog mogelijk maken.

Fancy-fair

De constructie is in wezen een macro-variant van wat we allemaal wel kennen: de fancy-fair op onze scholen. De school organiseert jaarlijks een fancy-fair, de kinderen en hun ouders bakken thuis een taart, de leraren kopen wat leuke cadeaus, de taarten worden verkocht, lootjes geven recht op een draai aan het rad van fortuin en een kans op een van de prijzen. Per saldo zijn als het goed is de opbrengsten hoger dan de kosten (behalve de aankoop van de prijzen zijn er verder nauwelijks uitgaven). Daarom is hier sprake van ‘financiering van onderaf’ (maar dan in het groot).

In termen van ons overzichtsschema constructies:

• Het gaat hier niet om een verdienmodel maar om een financieringsconstructie. Er is sprake van een verdeling van bestaand geld.
• De financieringsconstructie kent hier het principe ‘financiering van onderaf’ (want het gaat hier niet om een van de andere 2 principes: lenen van geld, afstaan van eigendom).

Deze constructie kan natuurlijk ook worden toegepast op de bouw van een buurthuis, de aanleg van een nieuwe woonwijk (met kans op het winnen van een woning?), de aanleg van een snelweg.

Rudy van Stratum

In de zoektocht naar een duidelijke, eenvoudige en begrijpelijke structuur vandaag een nieuwe versie. Het past op één A4 en is daarmee erg beknopt, maar geeft tegelijk wel de kern weer. Een toelichting is in diverse artikelen te vinden. Ik noem enkele:

• Slimme financiering waar hebben we het over
• Verdienmogelijkheden, samenvatting
• Overzicht financieringsconstructies, eerste gedachten

Wij komen een en ander graag bij U toelichten.

Stijn van Liefland

Voor beter leesbare versie, download pdf:

klik hier voor download

]]> http://www.slimmefinanciering.nl/?feed=rss2&p=825 0 http://www.slimmefinanciering.nl/?p=813 http://www.slimmefinanciering.nl/?p=813#comments Fri, 09 Mar 2012 07:54:04 +0000 admin http://www.slimmefinanciering.nl/?p=813 [...]]]> We hebben het op deze website al eerder gehad over crowdfunding (zie hier).  Toen hebben we de vraag gesteld of het kan helpen bij gebiedsontwikkeling, de toolbox denkt van wel. Eerst even terug, wat was crowdfunding ook al weer? Eigenlijk heel simpel, een grote groep mensen brengt gezamenlijk een som geld bij elkaar om te investeren. De oorsprong ligt in de film en muziekindustrie, door middel van crowdfunding betaalt het publiek direct aan de kunstenaar, zo wordt een schakel  (de geldschieter) uit het systeem gehaald. Vaak is er een tegenprestatie, de nieuwste CD, een ‘gratis’ kaartje voor een concert etc. Sociale media maken het in deze sector mogelijk wereldwijd geld te zoeken. Zie ook onze infographic over crowdfunding.

Dan gebiedsontwikkeling. Het publiek zijn in dit geval de bewoners en gebruikers van een gebied die gezamenlijk kunnen investeren in maatregelen in het gebied. Waar moeten we aan denken? De toolbox geeft als voorbeelden het investeren in een windmolen, gezamenlijk opzetten van een (duurzaam) energiebedrijf etc. Dit zijn inderdaad voorbeelden die gebaseerd zijn op dezelfde principes als crowdfunding. Ik ken er nog meer zoals bijvoorbeeld de aankoop van gronden door natuurmonumenten en het opkopen en verbouwen van oude panden door stichtingen of verenigingen. Het is natuurlijk niet letterlijk crowdfunding zoals in de muziekindustrie maar heeft wel veel overeenkomsten. Namelijk: gezamenlijke partijen (individuen en organisaties) die ergens voor staan financieren een ontwikkeling in een gebied.

Het mooiste voorbeeld dat ik ken komt uit New York. Hier ontwikkelen de friends of the Highline een park op een oud spoorviaduct in Manhattan (zie foto). Het eerste deel is al enkele jaren geleden gereed gekomen en gefinancierd door middel van crowdfunding. De rest wordt gefaseerd ontwikkeld als er voldoende middelen zijn. Prachtig niet alleen omdat het tot ruimtelijke kwaliteit leidt, ook omdat het mensen met elkaar verbindt en betrokkenheid genereerd. Het kan dus crowdfunding en gebiedsontwikkeling!

Stijn van Liefland

http://www.tvopjepc.nl/programma/1826

Het leuke van het programma is dat met ‘achterkant van een sigarendoosje’ een berekening wordt gemaakt van herkenbare zaken als belminuten, flitspalen, een biertje etc. Toen ik naar de uitzending over belminuten zat te kijken bedacht ik met ineens het volgende.

• Op zich komen hier herkenbare conclusies uit. De kosten van een gemiddelde belminuut bedragen 15 cent. Vaak betaal je echter veel minder voor een belminuut, dus hoe kan dat dan? Aan de ene kant wordt er verdiend aan de kosten van de belminuten die ‘buiten je bundel’ vallen, je betaalt dan tot aan wel 30 cent per minuut toe. Verder wordt er flink verdiend aan de mensen die kiezen voor een ‘gratis’ nieuw beltoestel in combinatie met een vast bedrag per maand.
• Een simpele rekensom laat zien dat je bij een contractduur van bijvoorbeeld 24 maanden zomaar € 300 extra betaalt voor een nieuw toestel ten opzichte van iemand die een abonnement zonder toestel neemt (en er dan zelf het toestel los bijkoopt). Je betaalt effectief dus geen € 300 maar € 600 voor je toestel.
• Die kennis is algemeen bekend (dus ook bij de ‘slachtoffers’) maar blijkbaar staat het de handel in dure abonnementen niet in de weg.
• Blijkbaar is de snelheid, het gemak, de verleiding van de gadget, de kans er weer bij te horen, het gaan voor de korte termijn etc voldoende om alle rationaliteit weg te drukken. Graag betalen we het dubbele voor een nieuw beltoestel mits op deze manier aan de man gebracht.
• Uitkomst: we tonen rationeel aan dat het niet rendeert (rekenkamer methodiek) maar desondanks vormt dat geen enkel beletsel om op grote schaal door te gaan met kopen.

Toen bedacht ik me: dit is precies het omgekeerde van wat we hier op ‘slimme financiering’ proberen te doen:

• We willen op de ‘rekenkamer methodiek’ laten zien dat duurzame maatregelen zichzelf terug verdienen, dat duurzaamheid rendeert. Of niet rendeert maar dan is het ook niet duurzaam de maatregel uit te voeren.
• Het initiatief is onder andere ontstaan uit de vragen die we veelvuldig krijgen: ‘Is allemaal leuk en aardig die duurzaamheid, maar het kost zo veel geld’.
• Maar we weten ook dat een ‘bewijs’ van positief rendement lang niet altijd voldoende reden is om over te gaan op duurzame maatregelen.
• Zo krijgen we dus het omgekeerde belminuten effect: we tonen aan dat het goedkoop is duurzame maatregelen te nemen, maar dat is geen beletsel om op grote schaal door te gaan met niet duurzaam en dus duurder gedrag.

Welke conclusie kunnen we hier uit trekken? Dat er blijkbaar meer speelt dan rationaliteit. We kunnen het definitorisch toch weer op orde te krijgen door te constateren dat er dan blijkbaar sprake is van verborgen kosten. Dus weer op zoek naar kosten die blijkbaar op de achtergrond ook nog een rol spelen (besliskosten, transactiekosten, gemakskosten etc).

Maar ik kan ook concluderen dat we op de verkeerde weg zitten. Wat kan duurzaamheid leren van de belminuten wereld? Dat als een product maar interessant genoeg is, we ons ermee kunnen onderscheiden, het voldoende gemak en hipheid met zich brengt, dat dan de prijs en het rendement geen enkele rol meer spelen.

We moeten dus minder in gesprek met banken, economen en financiers maar meer met pr-, marketing-, verkoop- specialisten.

Wat kan de wereld van duurzame maatregelen leren van de wereld van de belminuten?

Rudy van Stratum

Er zitten verschillende voordelen aan deze constrctie. Als eerste de afstemming tussen ontwerp en bouw. Het consortium ontwerpt en bouwt. Miscommunicatie tussen ontwerpers en bouwers zou tot het verleden moeten behoren. Als tweede de relatie met het gebruik. De opdrachtgever heeft een bedrag beschikbaar voor het gebruik. Hierin zit alle verdisconteerd, energie, onderhoud, rente en aflossing. Het aan het consortium om hier een optimum te vinden. Als derde zorgt de betrokkenheid van een financiële partij ervoor dat er oog is voor betaalbaarheid en risico’s.

Als sterk punt van deze constructie geeft de toolbox aan dat alles gericht is op prijsoptimalisatie. Een zwak punt is dat er sprake moet zijn van een sluitende businesscase. Maar is dat wel een zwak punt? Blijkbaar werkt het niet als de businesscase niet sluitend is, maar wees eerlijk wat werkt wel als een businesscase niet sluitend is? Want, wat is er bij DBFMO aan de hand als de businesscase niet sluitend is? Volgens mij vindt de opdrachtgever in dat geval het project niet belangrijk genoeg. De toegevoegde waarde (maatschappelijke baten) is blijkbaar niet voldoende om een hogere vergoeding te verantwoorden. Dus moet het ofwel binnen de eerder gestelde randvoorwaarden of je moet het niet doen. Ik zou het dus juist als een sterk punt zien. Je hebt een probleem en een mogelijke oplossing, daar heb je een bepaald bedrag per jaar voor over. Past de oplossing binnen de randvoorwaarden en het budget dan voer je het uit, past het niet dan moet je het dus niet doen. DBFMO lijkt mij een uitstekend instrument om dit in beeld te brengen. Als nadeel zie ik vooral dat een consortium hier waarschijnlijk een vergoeding voor zal willen.

Stijn van Liefland