Geld verdienen met ruimte

We zijn altijd op zoek naar mooie compacte overzichten van hoe je een ambitie kunt realiseren als je onvoldoende middelen hebt of denkt te hebben. Als het gaat om slim geld 'organiseren' in een ruimtelijke context hebben wij op basis van de publicatie van 'Nederland Boven Water' (boekwerkje 'Verdienmodellen') een heldhaftige poging gedaan de 29 besproken slimme organisatievormen in een overzicht te plaatsen. Onlangs kwam ik als deelnemer aan een sessie een andere en originele manier tegen om visueel weer te geven hoe je geld kan maken met ruimte. De presentatie werd verzorg door Andries Geerse van het Rotterdamse bureau 'We love the city'. Ik heb zijn toestemming om dat deel van zijn presentatie hier te gebruiken. De weergave Hieronder volgt het eindresultaat van de indeling van ruimtelijk financiële strategieën van Andries Geerse en daarna volgt de toelichting. Te zien is een matrix met 3 x 3 cellen. Drie rijen met elk drie cellen. Elke rij kent een 'organiserend' principe. Je kunt geld verdienen met ruimte door (1) de bestemming van de grond te veranderen, door (2) het eigendom van de grond te veranderen of door (3) creatief om te gaan met de beschikbaarheid van 'geld'. Laten we elke regel eens nalopen.

Principe 1:  bestemming

Bovenste regel en vervolgens van links naar rechts de losse cellen.

De eerste mogelijkheid is het aanwenden van nieuwe gronden door wijziging van bestemming. De gemeente heeft in principe via het bestemmingsplan een monopolie op wat je met grond mag doen. Als de bestemming van de grond wordt veranderd en daardoor andere, meer lucratieve, bestemmingen mogelijk worden dan creëer je extra mogelijkheden en dus extra geld. Grond met bestemming landbouw heeft een waarde van enkele tientjes per vierkante meter. Besluit de gemeente tot wijziging van die bestemming door bebouwing van nieuwe woningen toe te staan dan stijgt de waarde per vierkante meter van het ene op het andere moment naar enkele honderden euros. Het oude verdienmodel was dus om gronden buiten de stad te herbestemmen, daar een nieuwe woonwijk neer te zetten, uit de grondexploitatie een behoorlijk positief saldo te genereren (kostprijs opleveren bouwrijpe grond lager dan uitgifteprijs) en daar andere niet rendabele verbeteringen in de binnenstad mee mogelijk te maken. Dit model heeft jarenlang dienst gedaan en is nu uitgewerkt. De alsmaar doorgaande (deels speculatieve) stijging van prijzen onroerend goed is ten einde gekomen, de duur te bouwen woningen kunnen niet meer worden verkocht.

De volgende mogelijkheid, de middelste op de rij, is het wijzigen van de bestemming door bijvoorbeeld toe te staan dat een bedrijfspand een woning mag worden, dat een pand een andere vorm of hoogte mag krijgen etc. Dit is in wezen een variant op het vorige principe. Als je meer en anders op dezelfde plek mag bouwen, betekent dat meer keuzevrijheid en dus meer kans op een rendabele aanwending van die grond en dus in principe een hogere grondprijs. Hoewel dit principe nog veel onbenutte kansen heeft (leegstaande kantoorpanden zouden voor een deel een andere bestemming kunnen krijgen) hebben we niet de verwachting dat dit soort transformaties een surplus oplevert voor bijvoorbeeld de herstructurering van (andere) delen van de binnenstad. Ook hier ligt de beperking in het verdwijnen van het oude verdienmodel.

De derde mogelijkheid in de regel ‘bestemming’ noemt Andries ‘dezoning’. Ook dit is weer een variant op het principe veranderen van bestemming. Een industrie-terrein dat een specifieke bestemming heeft kan door gemeente-besluit een andere en ruimere bestemming krijgen. Als vanuit industrie-politiek gekozen is voor het aantrekken van industrie dan is gekozen voor die bestemming met bijbehorende lage grondprijs (industrie is relatief kapitaalintensief, relatief veel ruimte nodig, alleen rendabel bij lage grondprijzen). Door nu ook arbeidsintensieve dienstverlenende bestemmingen toe te staan, is een hogere grondprijs mogelijk. Vanzelfsprekend zal dit een drukkend effect hebben op de aantrekkelijkheid voor de industrie. De hogere opbrengsten gaan gepaard met vertrek van industrie en bijbehorende werkgelegenheid.

Samenvattend: een wijziging van bestemming biedt in de actuele opgaven die stagneren geen echt nieuwe kansen op nieuw geld. Logisch want het zijn in wezen oprekkingen van het oude verdienmodel dat niet langer werkt.

Principe 2: eigendom

We komen aan bij de middelste regel. Hier gaat het om (verandering van) eigendom. Links zien we het verkopen van grond in eigendom van de gemeente aan andere private partijen. Als een gemeente hoge ambities heeft en geen geld en toch grond in eigendom, dan is dit een nieuwe mogelijkheid om geld te genereren om die ambities waar te maken. Vanzelfsprekend moet die gemeente die gronden dan wel beschikbaar hebben in eigendom. En het gaat hier om een eenmalige actie die niet voor herhaling vatbaar is. Het is vergelijkbaar met een bedrijf dat een pand in eigendom heeft en dat pand verkoopt aan een andere partij die het vervolgens weer verhuurt aan de oorspronkelijke eigenaar. Op die manier kun je extra liquiditeit organiseren. Allerlei varianten als huur en pacht van grond horen ook bij deze mogelijkheid.

De middelste cel in de tweede rij is het overdragen van delen van de stad naar private beheerpartijen. Ik weet niet helemaal zeker of ik de kern van deze mogelijkheid goed begrijp. Je concentreert (door verplaatsing waar nodig) bepaalde activiteiten op een bedrijventerrein, je zet daar een poort omheen en draagt (waar van toepassing) eigendom en beheer over aan een private partij. In de overeenkomst kun je vergaande afspraken maken over beheer en onderhoud en voorzieningen. De kernvraag is hier wel hoe deze constructie geld kan opleveren. Als ik afzie van verkoop van grond (de vorige mogelijkheid) moet het geld komen van besparingen op onderhoud en voorzieningen. De aanname is dat private partijen dat efficiënter en goedkoper kunnen doen. De overheid treedt meer in een organiserende en faciliterende rol en gaat niet zelf de activiteiten uitvoeren die nu als beheer en onderhoud bekend staan. Ik zou dit willen zien als een variant op het principe van ‘outsourcing’. Ik heb persoonlijk het idee dat outsourcing ook in het bedrijfsleven zijn hoogtepunt heeft gehad. Zoetjesaan komt steeds meer inzicht in de extra verborgen kosten die uiteindelijk toch als rekening worden gepresenteerd (en aanvankelijk niet in de afweging zijn meegenomen).

De derde cel krijgt de titel ‘herindeling’ mee. Je kunt het vorige principe op een nog hoger abstractieniveau nemen en een totaal gebied gaan zoneren of herindelen. Je kunt stadsparken, bedrijfsclusters, woonwijken etc krijgen met een bordje erbij: mogelijk gemaakt door gemeente x of provincie y. Ik kan me voorstellen dat dat tot een betere economie, een meer aantrekkelijke stad etc leidt. Dit is in wezen de kern van ruimtelijke planning, waar mogelijk moet je sowieso de ruimte benutten zodanig dat de toegevoegde waarde het hoogst is. Ik zie nog niet hoe je een bestaande indeling kan transformeren (majeure opgaaf) om die transformatie zelf de drager van de ‘verbouwingskosten’ te laten zijn. Als een hele stad op de schop moet dan gaat dat naar alle waarschijnlijkheid een enorme berg geld kosten die niet privaat kan worden vermarkt, er zal hoe dan ook ‘overheidsgeld’ tout court bij moeten. En dan zijn we weer terug bij de vraagstelling waar het allemaal om te doen was (‘ik heb een enorme ambitie als gemeente maar niet het geld om het uit te voeren’).

Principe 3: geld

Ik begin weer links (op de onderste rij). Dit is een hele heldere en volgens mij een van de allerbelangrijkste verdienmodellen. Als je ambitie zo groot is, groter dan je kunt dragen, ga dan eens na wat nu echt de essentie van die ambities is, vraag je indringend af wat kan wachten en wat uberhaupt niet echt nodig is, en concentreer je op enkele ingrepen die het hoogst noodzakelijk zijn. Prioriteren, schrappen, wegstrepen etc. Volgens mij is hier nog heel veel te winnen. Maar het leidt vaak tot antwoorden en oplossingen die bestuurders in eerste instantie liever niet horen.

De middelste van de onderste rij: cofinanciering. Je hebt een ambitie en verkent welke partijen belang hebben bij de realisatie van die ambitie. Je gooit alle kosten en opbrengsten bij elkaar en deel de meerwaarde in de tijd over die partijen. Het is het logisch verbinden van alle belangen, het aan elkaar knopen van de mogelijkheden, het slim organiseren van proces en inhoud. Alle creativiteit kan hier een plek krijgen, iedereen krijgt de uitdaging het beter te doen. Het is de kern van de Mutual Gains Approach, van het ‘allemaal winnen’ denken. In mijn ogen heel kansrijk. Voorop staat wel dat partijen bereid moeten zijn mee te doen en dat uiteindelijk het rendement ook aangetoond kan worden. Ook hier kun je afstrepen: alle ambities die met andere partijen in de vorm van cofinanciering kunnen worden gerealiseerd kunnen worden afgevinkt (als uitvoerbaar). Maar de realiteit gebied te melden dat er dan nog steeds behoorlijk wat ambities overblijven die alleen met de inbreng van publiek geld mogelijk zullen zijn (en ik verwijs dan weer naar het vorige principe van prioriteren).

De laatste in de rij van 9 mogelijkheden: het uitgeven van gemeente-obligaties. Er zijn voorbeelden uit de praktijk (en ook hoe dat misging) en er zijn juridische haken en ogen. Maar dan nog: het is gewoon een leuke mogelijkheid om over na te denken. Alle ambities die overblijven, waarvan het niet lukt het rond te krijgen, kunnen van waardepapieren worden voorzien. De burgers kunnen die waardepapieren kopen en krijgen daar een bescheiden rente over vergoed. Met het verkregen geld realiseert de gemeente de genoemde ambitie. Uit de opbrengsten van de gerealiseerde ambitie betaalt de gemeente de rente en lost uiteindelijk de lening af. De praktijk: als projecten of ambities op deze manier renderen dan is het goed eieren (of was het pruimen?) eten (het probleem is juist dat er van dat soort rendement geen sprake is). De praktijk (2): er zijn nogal wat voorbeelden waarin de overheden in gebreke bleven bij de terugbetaling van de schulden.

Afsluitend

Fraai overzicht en een mooie toevoeging aan ons instrumentarium. De discussie zou aan de hand van dit schema prima gevoerd kunnen worden. Het brengt structuur aan en noopt tot het maken van keuzes, het maakt de beslissing transparant. Echte wondermiddelen (laten we eerlijk zijn, daar zitten veel opdrachtgevers stiekem toch op te wachten) biedt het instrument natuurlijk niet. Het blijft gewoon hard werken en sommige ambities laten varen.

In een apart stukje moeten we nog maar eens ingaan op de verschillen en overeenkomsten met onze eigen indeling.

Rudy van Stratum

 

 

Plaats een reactie

Uw e-mailadres wordt niet gepubliceerd.


*