Slag om Nederland: stadskantoren

Weer een interessante aflevering in de serie ‘Slag om Nederland’. Ditmaal over de geplande bouw van een aantal dure en grote stadskantoren of gemeentehuizen. Hoewel de onderwerpen steeds boeiend zijn en de aanpak me ook aanspreekt, blijf ik vinden dat de uitwerking slordig is. Maar misschien is het voldoende dat een tv-programma de discussie aanzwengelt?

De stelling of suggestie

De stelling is dat er in Nederland te veel nieuwe gemeentehuizen worden gebouwd. Dat terwijl het lang niet altijd nodig is. En dan zijn ze ook nog eens veel te duur. Moet er te veel worden geleend. Dat terwijl er al zoveel schulden zijn bij gemeentes. Dat zonder de alternatieven van renovatie goed bekeken te hebben. En dat terwijl er al zoveel leengstand is. En dat allemaal van onze belastingcenten.

Het financiële plaatje wordt altijd rond gerekend, zodanig dat het toch acceptabel is dat er een nieuw kantoor komt.

Zo vertelt een oud-wethouder (opgestapt juist vanwege zo’n nieuwbouw plan) dat een stadskantoor gebouwd ging worden van 30 miljoen Euro. De redenering om het goedkoop te laten lijken zou dan zijn:

  • 4 miljoen hebben we al liggen uit de reserves, dus dat kost niks.
  • 8 miljoen krijgen we uit de verkoop van het oude pand.
  • 8 miljoen besparen we op personeel (minder ruimte nodig, mensen eruit).
  • dus moeten we nog maar 10 miljoen Euro lenen, en dat valt reuze mee.

Hier loopt inderdaad alles door elkaar. Geld dat je hebt liggen kost natuurlijk wel degelijk iets. En besparen op personeel is van een andere orde dan verkoop van een pand. Als je mensen ontslaat krijg je als gemeente niet in een keer een paar miljoen op je rekening bijgeschreven (zal wel iets met de exploitatie te maken hebben en geld dat ze dan ‘naar voren’ halen oid).

Verder roept de nieuwe wethouder, ter verdediging, dat je helemaal niet naar de totale bouwsom moet kijken maar naar de lopende uitgaven in de nieuwe situatie en die zijn lager.

Dus hoe zit het nou? Wat is dan wel een gefundeerde aanpak om al dan niet tot nieuwbouw over te gaan?

Aanpak

Ik volg de systematiek van slim financieren. Dus hoe zouden wij dat aanpakken (en graag reacties als het beter kan of anders moet, daar is dit forum juist voor bedoeld).

Ik zou beginnen met een aantal mogelijke scenario’s:

  1. Een nul-scenario: wat gebeurt er als we hier blijven zitten. Waar gaat het dan fout en voor wie?
  2. Dan het nul-scenario + aanvullende oplossingen (stel dat er ruimte-gebrek is, zou je dan bijvoorbeeld andere kleinere bestaande locaties kunnen bijhuren?).
  3. Scenario van renovatie.
  4. Scenario van nieuwbouw.

Stap 1 is het berekenen van het rendement per scenario. Dit staat dus helemaal los van de financiering. Het rendement bereken je door de begininvestering in kaart te brengen en uit te rekenen (in te schatten) welke kosten en opbrengsten er per variant zijn gedurende bijvoorbeeld 30 jaar. Bij die kosten en opbrengsten kijk je dus ook naar rentelasten, naar kosten van onderhoud, kosten van energie en zo verder. Stel dat het beter werkt als je met zijn allen in één gebouw zit, dan neem je die voordelen ook mee (minder reistijd, minder verlies aan onnodig overleg etc). Stel dat je in het nieuwe gebouw met minder mensen toe kunt, dan neem je de effecten daarvan gewoon mee over de jaren waarvoor dat geldt.

Als je dit voor de 4 varianten hebt gedaan, dan kun je per variant het rendement berekenen en kies je in principe de variant met het hoogste rendement (laagste kosten, hoogste opbrengst etc). De financieringsbeslissing (waar haal ik het geld voor de begininvestering vandaan?) staat in eerste instantie los van de rendementsberekening. Een discussie over de wijze van financiering zou de hoogst renderende variant juist mogelijk moeten maken, niet in de weg zitten.

Hoe ver moet je gaan?

De pikante vraag hier is hoe ver een gemeente moet gaan bij het incalculeren van de kosten en opbrengsten. Zou je als gemeente bijvoorbeeld de vermoedelijke kosten van leegstand als gevolg van jouw nieuwbouw mee moeten nemen in je berekening? Ook als die leegstand niet jouw probleem is (je verkoopt het gebouw aan een ander, zijn probleem)?

Van een private ondernemer verwachten we dat meestal niet (dat hij zover gaat in zijn afweging). Stel je voor dat je een ondernemer bent die een nieuwe machine aanschaft. Het effect van die aanschaf is zodanig dat je een (dure) medewerker minder nodig hebt. Sterker nog: dat was de reden waarom je voor die machine koos. De berekening netjes gedaan en het rendement is prima. Machine er in, medewerker er uit. Maar wat als je rekening houdt met de mogelijkheid dat de vertrekkende medewerker geen werk meer vindt en dus werkloos wordt (leegstand)? Is die investering dan nog steeds rendabel?

Van een publieke organisatie mag je in ieder geval verwachten dat de afweging expliciet en transparant is (met de kanttekening dat het expliciet en transparant maken van een beslissing ook weer kosten met zich meebrengt, je kunt nooit helemaal tot het gaatje gaan).

Rudy van Stratum

 

 


Reacties

Slag om Nederland: stadskantoren — 2 reacties

  1. Goede nabeschouwing vanuit een interessante beredenering. Ik vind de vier stappen in de argumentatie redelijk goed onderbouwd in termen van logica, maar ontbreekt wat mij betreft iets belangrijks: wie zegt dat men altijd moet kiezen voor de optie met de hoogste rendement?

    Darnaast twee opmerkingen:

    1/ De calculatie die je wilt maken veronderstelt bijna absolute kennis en overzicht over alle mogelijke consequenties van de een of ander scenario. In hoeverre is dit echt mogelijk? Zal je je niet moeten baseren op zo veel aannamens dat de som van de onzekerheden uiteindelijk een definitieve keuze op basis van objectieve/rationele argumenten onmogelijk maken?

    2/ Het idee van transparantie en de vraagstuk over ‘hoe ver je gaat’ spreekt me ook aan. Dit geld in principe voor alle overheidsbeslissingen (ook het ontslaan van rijksambtenaren draagt bij aan de werkloosheid, direct en indirect), maar ik vraag me af of je op zo’n detailniveau moet zitten wanneer het in essentie gaat om een vastgoed-beslissing?

    Keep posting!

    • Hallo Martin,

      dank voor je reactie. Ik denk dat je een aantal terechte punten noemt waar ik me wel in kan vinden. Nog een kleine toelichting:

      - Waarom zou je kiezen voor het hoogste rendement? Welnu, dat zit eigenlijk besloten in hoe wij rendement hier op deze site hebben gedefinieerd. Het hoogste rendement betekent dat het over alle partijen heen in de tijd het meest tegemoet komt aan de gestelde doelen. Waarom zou je dat niet willen? Maar ook bijna tautogisch. Het wordt pas een probleem als je rendement eng financieel-economisch interpreteert en dat is wel de praktijk van alledag. Dus als je waarschuwing is: ga niet alleen op een hoog rendement in de traditionele betekenis af, dan heb je helemaal gelijk.

      - Doel van de becijfering is op hoofdlijnen inzichtelijk krijgen waar de plussen en de minnen zitten bij alle partijen. Dat mag best 80-20 zijn. Het gaat erom dat je het transparant maakt en onderwerp van discussie, expliciet de afweging maakt. Je moet inderdaad blijven bedenken dat het om een verkennende discussie gaat, zodra het een eigen leven gaat leiden met oneigenlijke schijn-precisie dan werkt het averechts.

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Verplichte velden zijn gemarkeerd met *

De volgende HTML-tags en -attributen zijn toegestaan: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>