Maandelijks archief: juni 2013

Hogere huur voor groene huizen

Een oud dilemma: we willen onze huizen wel ‘groener’ (lees: energiezuiniger) maken maar dat kost geld en dat hebben we niet. Onze stelling volgens de beslisboom is: als de maatregelen economisch renderend zijn dan is de financiering ‘in principe’ te regelen.

Vanuit dat gezichtspunt is het artikel in de VK van vandaag 21-6-2013 interessant. Coöperaties zeggen regelmatig bereid te zijn te willen investeren in groenere (huur-) huizen maar de economische winst van de lagere energierekening komt terecht bij de huurder en niet bij de investeerder (de woningbouw-coöperatie in dit geval).

Economisch is dit eigenlijk een non-issue maar juridisch mag je niet zomaar een hogere huur aan je huurder vragen (service kosten zou je gewoon wat hoger kunnen maken, maar service kosten mogen geen financieringscomponenten bevatten). In de ‘Green deal’ zijn nu afspraken gemaakt waardoor de juridische belemmeringen worden opgeruimd.

Kengetallen

Het gaat me nu even over de kengetallen die in het artikel zijn te vinden. De deal betreft 110.000 woningen die voor in totaal 6,6 mrd Euro energieneutraal worden gemaakt. Het gaat dan om een pakket maatregelen van isolatie, dubbel glas, zonnepanelen en warmtepompen. We rekenen even terug: dat betekent een investering van € 60.000 per woning. Mijn eerste reactie was: dat is best veel en ik ben dan ook benieuwd naar de achterliggende verdeling van dit budget naar onderdelen.

De deal naar de huurder is dat er geen energienota meer hoeft te worden betaald. Het kengetal hier is dat voor de gemiddelde gezins-rijtjes woning deze nota nu ongeveer € 120 per maand is. Met andere woorden: de coöperatie doet een investering van € 60.000 en in ruil daarvoor mag er maandelijks € 120 worden geincasseerd bij de huurder (die daar niets van merkt, van de € 120 gaat in plaats van naar de oude energieleverancier naar de coöperatie).

Weer even rekenen: dat betekent een rendement van 12 x € 120 / € 60.000 = 2,4% per jaar. Dat is aan de lage kant denk ik, maar vanuit perspectief van een coöperatie en de huidige financiele markten is dat te verdedigen.

Issues

Er zijn nog wat vragen. Waar halen de cooperaties zo ineens 6,6 mrd Euro vandaan? Er wordt gedacht aan een lening bij de pensioenfondsen en de Europese Investeringsbank. Verder zou het Waarborgfonds Sociale Woningbouw garant moeten staan (en daarmee staat de overheid dus garant) voor eventuele risico’s van de lening. Zo moeten worden gegarandeerd dat het pensioenfonds geen financieel risico loopt (en de belastingbetaler dus weer wel natuurlijk).

En dan nog zijn we er niet. De woning kan slechts duurzaam en energieneutraal worden gemaakt voor € 80.000 per woning. Aldus de bouwers die achter dit verhaal zitten (Ballast Nedam, BAM, Dura Vermeer en Volker Wessels). Ook hier zou ik de begroting wel willen zien. Voor een woning die gemiddeld zo’n 120.000-150.000 Euro kost om te bouwen (exclusief grond) komt mij een meerinvestering van € 80.000 buitensporig hoog over. Eerdere berekeningen van onszelf bij goed ontworpen nieuwbouwwoningen tonen aan dat een meerinvestering van 20% (in dit geval dus ongeveer € 25.000) de klus zouden moeten kunnen klaren. Overigens is wel duidelijk dat bij een willekeurige niet optimaal ontworpen bestaande woning dit bedrag vanzelfsprekend hoger zal uitpakken. Daar staat dan weer tegenover dat het op deze schaal oppakken van een renovatie onvermijdelijk enorme schaalvoordelen met zich mee zal brengen.

Ik draai natuurlijk te lang mee om ook niet te vermoeden dat hier op de achtergrond nog allerlei andere belangen een rol spelen. En het huidige tijdsgewricht van de financiële crisis en de opeenvolging van fraude-zaken nopen nu eenmaal tot het kritisch bestuderen van de berekeningen, de achterliggende aannames en de kleine lettertjes. Maar los daarvan een goede zaak dat er wordt nagedacht over het wegnemen van mogelijke hobbels om woningen meer energieneutraal te maken op een economisch rendabele wijze.

Rudy van Stratum

De prijs van een mensenleven (2): Volkskrant 15-06-2013

Op 27 februari schreef Rudy een eerste artikel over de prijs van een mensenleven. Tussen haakjes stond er intro, met andere woorden wellicht het begin van een serie. We hebben het al een tijd over dit onderwerp en willen er graag een dossier aan wijden. Aanleiding was onder andere de discussie over de kosten voor tunnelveiligheid en tot hoeveel vermeden slachtoffers dit leidt. Maar, we hikken er ook erg tegenaan. Het is een beladen onderwerp en voor je het weet krijg je het etiket van kille rekenaar opgeplakt. We willen best kille rekenaars zijn, maar dan vooral vanuit de gedachte dat je daarmee zaken inzichtelijk en transparant maakt. Dus, in eerste instantie zonder direct consequenties te verbinden aan het resultaat van een berekening.

We merken dat het transparant maken van bepaalde onderwerpen (bijvoorbeeld over financiering van groen) niet altijd gewaardeerd wordt. Of anders gezegd dat lezers daarbij snel een oordeel hebben over ons, over wat voor ons de oplossing is. Om een lang verhaal kort te maken, met een serie over de waarde of prijs van een mensenleven zijn we nog niet veel verder gekomen dan intern wat uitwisselingen over de mail en we durven er niet echt aan te beginnen. Maar dit weekend zijn we gered door de Volkskrant.

Rutger Bregman schrijft in het katern Vonk (15 juni 2013) precies dat wat wij eigenlijk zouden willen schrijven. Korte samenvatting, je moet bij discussies over een mensenleven niet uitsluitend uitgaan van kille cijfers, maar het is wel erg belangrijk deze cijfers te kennen als je een besluit wilt nemen. Ik geef hier een korte samenvatting van zijn beredenering.

  1. Vrijwel alles draait om mensenlevens: hoger opgeleiden zijn gezonder en leven langer, investeren in onderwijs draagt dus ook bij aan een langer en gezonder leven; hoe schoner straten zijn, hoe minder criminaliteit en dus minder gezondheidsschade of risico op overlijden. Daarnaast zijn er in dit opzicht de meer klassieke thema’s zoals: veiligheid; gezondheidszorg en milieu.
  2. Als je kijkt waar het geld aan uitgegeven wordt dan is dat vaak nauwelijks onderbouwd. Of misschien kunnen we beter zeggen het is wel onderbouwd maar niet goed afgewogen. Bregman geeft aan dat Prorail 100 miljoen euro gaat investeren in de veiligheid op en rond het spoor terwijl dat in Nederland het veiligste vervoermiddel is. Een ander voorbeeld, er wordt de komende jaren 1,7 miljard uitgegeven tegen stralingsgevaar van hoogspanningsmasten. Dit is goed onderbouwd, want zou een half leukemiegeval per jaar kunnen voorkomen. Het is echter niet goed afgewogen, want met dit geld kan je ook 150 jaar lang alle Fabry-patiënten van medicijnen voorzien. Bijkomend punt er is vaak een sterke lobby van partijen die baat hebben bij deze investeringen of uitgaven. Niet de patiënten, reizigers of bewoners, maar de farmaceutische industrie, de asbestverwijderaars etc..
  3. Ondanks de hoge uitgaven en een algeheel gebrek aan financiële middelen zijn discussies over de prijs van een mensenleven taboe. Een voormalig GroenLinks kamerlid stelde over de hoogspanningsleidingen het volgende: “Het is wetenschappelijk bewezen dat kinderen er leukemie van kunnen krijgen. Hoe gepast is het dan er een financieel verhaal van te maken?” Youp van het Hek stelde over medicijnen voor patiënten met de ziekte van Pompe en Fabry: “over sommige zaken moet je als gezond mens, je bek houden”. Maar de vraag is natuurlijk is dat terecht? Is een mensenleven oneindig veel waard en moet alles daarvoor wijken? En zelfs als je op ethische gronden zou besluiten dat je hier niet over mag discussiëren, is het dan praktisch gezien ook verstandig om dit niet te doen?
  4. Bregman stelt dat een discussie over effectiviteit van een ingreep of maatregel noodzakelijk is. Je moet toch weten wat iets oplevert. Maar, dat wil niet zeggen dat besluiten daarmee alleen op basis van kille rekensommen gemaakt moeten worden. Sommige mensen hebben zoveel pech (zeldzame ziekte) dat het helemaal niet zo raar is een uitzondering te maken. Dus, na de inderdaad wat kille cijfers gaat het ook over moraal en solidariteit. Je hoeft dus niet “je bek te houden” maar je moet ook niet alleen op basis van de cijfers beslissen. Je zou ook kunnen stellen dat je pas een ethische discussie kunt voeren op het moment dat je inzicht hebt in de kille cijfers.

En daarmee komen we weer terug op onze serie over de prijs van een mensenleven. We gaan het weer oppakken en bovenstaande beredenering dient daar min of meer als uitgangspunt. Transparant maken, laten zien welke keuzes gemaakt worden, wat dat kost en oplevert en welke alternatieven er zijn. Zonder daar direct een oordeel of conclusie aan te verbinden.

Stijn van Liefland