Tag archieven: huur

Voorkomt huur en lease afval en verspilling?

Je hoort het wel vaker in de discussies over duurzaam handelen. Eigendom bevordert verspilling en stimuleert afval. Huur of lease is dan de nieuwe manier om die verspilling tegen te gaan. Recent hoorden we Thomas Rau in een uitzending van VPRO’s Tegenlicht een gloedvol betoog houden voor ’toegang tot de dienst’. We hoeven de producten niet langer te bezitten, we hoeven alleen nog het gebruik er van.

Korte uitleg

Het idee is dat in de ‘oude economie’ een fabrikant spulletjes maakt en verkoopt. We zitten in een markteconomie dus is de prikkel van die fabrikant om zoveel mogelijk geld te verdienen. Het is dan in het belang van de fabrikant dat de spulletjes regelmatig kapot gaan en dat er dan winst kan worden gemaakt door de verkoop van vervangende onderdelen en uiteindelijk van de verkoop van weer een nieuw product. Dit leidt uiteindelijk tot slechte producten, weinig innovatie en veel afval. Slecht voor het milieu dus. Thomas Rau liet een oud filmpje zien waarin de fabrikanten van gloeilampen besloten onderzoek te gaan doen naar de verkorting van de levensduur van lampen: de bestaande lampen waren te goed (ook in dat filmpje een lamp uit die tijd die al meer dan 100 jaar brandt, bewijs dat lampen zo gemaakt kunnen worden dat ze een enorme levensduur kunnen hebben). De wereld op zijn kop: innovatie om producten slechter te maken!

Het antwoord is dus om de fabrikant eigenaar te laten zijn en blijven van hun eigen spullen. Ze verkopen ons slechts de diensten die deze producten leveren. Stel wij betalen Philips elke maand een vast bedrag per eenheid licht inclusief de energie en vervanging die daarbij hoort. Dan, zo is de redenering, is het in het belang van Philips om hele goede lampen te maken die extreem lang mee gaan. En sterker nog: ze zullen die lampen ook nog energiezuinig willen maken omdat ze nu opdraaien voor de energie die bij de lamp hoort. En ook zal de lamp slim gemaakt moeten worden want aan het einde van de cyclus gaan de lampen retour naar Philips en zullen ze zelf voor de afval of het hergebruik moeten opdraaien. De lampen zullen als vanzelf zo ontworpen worden dat de materialen zoveel mogelijk hergebruikt kunnen worden.

Logisch toch?

Ik geloof het eigenlijk wel, vind het een overtuigend verhaal. Maar laten we nog eens kijken naar wat tegenargumenten en niet te hard van stapel lopen.

Argument 1: eigendom maakt zuinig

Het eerste wat me te binnen schiet is dat mensen die iets in bezit hebben daar vanzelf zuiniger op zijn. Het spul is immers van henzelf en zij zijn het die opdraaien voor de schade aan die spullen. Dat argument is heel lang gebruikt bij het stimuleren van het eigenhuizen-bezit. Eigen huizen zouden leiden tot zuiniger gebruik, meer onderhoud, mooiere tuinen en een betere woonomgeving. Ik denk ook aan de lease-auto’s en de mensen die daar in rijden. Gaan die auto’s langer mee, hebben die minder brandstof verbruik, is daar sprake van beter en goedkoper onderhoud? Het zou best eens kunnen dat de lease-rijders denken: ‘het is toch mijn auto niet, na een paar jaar krijg ik weer een andere auto’. Een lease- of huur-overeenkomst heeft iets van een verzekering. Als het spul kapot gaat dan meld je je gewoon bij de eigenaar en die moet maar iets anders regelen. Van spullen die verzekerd zijn of worden is bekend dat het leidt tot minder zorgvuldig gebruik en beheer, dat effect wordt in de berekening van de premie ook gewoon meegenomen.

Argument 2: de dure Miele die heel lang meegaat

Het tweede waaraan ik dacht was de Miele wasautomaat. Dat is nou zo’n apparaat en fabrikant die in ieder geval het imago heeft van goede, betrouwbare, langlevende producten te maken. Je betaalt weliswaar flink meer geld bij de aanschaf maar dan heb je ook jarenlang extra plezier van dat apparaat. Maar wat is in de praktijk aan de hand met goed werkende betrouwbare apparaten die wat meer geld kosten? Om te beginnen staan de kopers er niet altijd bij stil dat je voor de prijs van één Miele soms wel twee of drie andere apparaten kunt kopen. Je moet de levensduur van zeg 15 jaar dan ook niet vergelijken met de levensduur van één zo’n concurrent maar met die van twee of drie opgetelde concurrenten (en dan kom je vaak dik boven die 15 jaar uit bij de goedkopere concurrent). Maar nog belangrijker is dat je 15 jaar vastzit aan die Miele en ondertussen geen voordeel hebt van de energiebesparende technologische ontwikkeling. Oftewel: je volgende goedkope wasmachine zal minder energie verbruiken en je elk jaar fors minder aan stroom kosten. Een wasdroger is na 15 jaar soms wel tot 100 euro per jaar duurder in gebruik dan een nieuw exemplaar (bron: Volkskrant, 14 november 2015, ‘Gooi die oude droger weg, dat is zuinig’).

Als het bezit bij de consument blijft liggen dan ligt er in ieder geval een prikkel bij de fabrikant om een beter en efficiënter apparaat te ontwikkelen. Althans bij een markt waarin sprake is van voldoende concurrentie en innovatie.

Argument 3: Philips wil nog steeds zoveel mogelijk verdienen

We veronderstellen dus dat de fabrikant niet per se voor een betere wereld staat. De doelstelling blijft nog steeds dat ie zoveel mogelijk centjes wil verdienen. Wat zou ik dan als fabrikant doen in deze nieuwe wereld van huur en lease (waarin ik als fabrikant dus zelf eigenaar blijf van mijn eigen spullen)? Uiteindelijk zal ik sowieso alles doorberekenen aan mijn huurders. Dus ik zal contracten opstellen met veel kleine lettertjes. Een lange looptijd zodat ze niet zomaar van mij af kunnen. Of een boete bij onzorgvuldig gebruik van mijn spulletjes. Stel dat ik licht verhuur aan bewoners van een huis of kantoor: dan zal ik ervoor zorgen dat er altijd licht is. Maar als er een lampje kapot gaat, dan zal dat lampje door mij vervangen worden maar wel worden doorberekend in de eindprijs. Heb ik dan een prikkel om dure lampjes te gebruiken bij de vervanging? Jazeker, en al helemaal als ik zelf de fabrikant ben van die dure lampen en daar ook weer iets aan verdien. Uiteindelijk valt of staat dit hele verhuurmodel met een voldoende groot aanbod van verhuurders van de spullen. Zolang ik als consument een hele grote keuze heb en snel kan overstappen dan zijn fabrikanten/verhuurders gedwongen een goed pakket te blijven bieden. Maar ja, als in de oude marktsituatie aan die marktcondities zou zijn voldaan dan zou het ook onmogelijk zijn geweest bij elkaar te gaan zitten om ‘slechte lampen afspraken’ te maken.

Of als ik een koelkast inclusief energie in een gezin heb staan (als fabrikant dus). En die koelkast gaat kapot. Dan moet ik die koelkast dus repareren. Of zal ik hem vervangen door een nieuwe en betere koelkast? Nee liever niet, want zo’n betere koelkast heb ik nog niet in mijn assortiment. Beter is het om de koelkast te laten repareren waarbij ik de kosten doorbereken in mijn huurprijs (en ook nog wat verdien aan de monteurs die ik de reparatie laat verrichten). Ik blijf als consument dus langer aan een oude koelkast vastzitten. Dit gaat wederom alleen maar goed of anders bij een stevige onderlinge concurrentie en gemakkelijke overstap- en opzegregelingen.

Argument 4: het is een hele keten

Ik hoorde pas een verhaal met dezelfde strekking (fabrikant blijft eigenaar). Het ging over een vliegtuigbouwer. Normaal zou de vliegtuigbouwer verdienen aan het vervangen van versleten spullen voor het onderhoud van het vliegtuig. Maar nu heeft de vliegtuigbouwer toegang tot slimme data en besloten eigenaar te blijven van de vliegtuigen. De vliegtuigbouwer vraagt een vast bedrag (per maand, per vlieguur etc) en is verantwoordelijk voor het hele onderhoud. Maar wat is de truc? De vliegtuigbouwer weet door de ingebouwde sensoren wanneer welk onderdeel feitelijk aan vervanging toe is. Niet meer op vaste momenten maar preventief en flexibel. Door een maatgesneden slim onderhoudsprogramma kan zo veel goedkoper onderhoud worden gepleegd en dat betekent bij een vaste huurprijs een hogere winstmarge. Ik zou hier natuurlijk weer twee bezwaren op kunnen formuleren: 1) bij voldoende concurrentie zijn andere vliegtuigbouwers ook in staat dit (goedkoper) aan te bieden en daar gaat je winstmarge (maar wel beter voor milieu), 2) als huurder van de vliegtuigen wil ik de vliegtuigen best in eigendom hebben als ik gebruik kan maken van de slimme sensoren die er blijkbaar al zijn (dan kan ik als nieuwe eigenaar diezelfde voordelen behalen).

Maar dat is niet eens mijn punt. Die vliegtuigbouwer is en blijft eigenaar van de spullen en zal dus ook alles terug (moeten) nemen. Dan zou ik als fabrikant soortgelijke afspraken willen maken met mijn toeleveranciers. Dus de toeleverancier van vliegtuigcomputers: ik ga die als fabrikant leasen van een pc-producent. De toeleverancier van vliegtuig-moeren en -bouten: ga ik leasen. We komen zo terecht in een oneindige rij van lease- en huur-constructies. Een oerwoud aan regels en afspraken. Ik kan me nog geen voorstelling maken van hoe dat eruit gaat zien en hoe dat leidt tot een goedkopere en beter werkende economie.

Afsluitend

Voor mij is wel duidelijk dat er meer is dan eigendom en dat ’toegang tot de dienst’ nieuwe kansen biedt. Uit het verhaal van Thomas Rau kwam ook naar voren dat fabrikanten niet spontaan tot deze nieuwe modellen gaan komen. Consumenten moeten dit deels afdwingen door toegang (itt bezit) te eisen. En overheden moeten afdwingen dat er iets komt van een materialenpaspoort waar de eigenaren/fabrikanten aan gehouden kunnen worden (de fabrikant moet dus precies kunnen aantonen dat er geen materialen verloren zijn gegaan). Het prikkelmodel (veel geld verdienen) blijft echter hetzelfde, dus hoe dan ook is het logisch dat er veel energie gaat zitten bij de fabrikanten in het opzoeken van de grenzen van het systeem (doorberekenen van kosten, vermijden van innovatie bij onvoldoende concurrentie, op zoek gaan naar de minst strenge regelgever etc). En als consumenten weten wat ze écht willen en fabrikanten een kant in kunnen ‘dwingen’ dan is volgens mij bij elk productiemodel (en voldoende concurrentie) een betere wereld mogelijk.

Rudy van Stratum

Hogere huur voor groene huizen

Een oud dilemma: we willen onze huizen wel ‘groener’ (lees: energiezuiniger) maken maar dat kost geld en dat hebben we niet. Onze stelling volgens de beslisboom is: als de maatregelen economisch renderend zijn dan is de financiering ‘in principe’ te regelen.

Vanuit dat gezichtspunt is het artikel in de VK van vandaag 21-6-2013 interessant. Coöperaties zeggen regelmatig bereid te zijn te willen investeren in groenere (huur-) huizen maar de economische winst van de lagere energierekening komt terecht bij de huurder en niet bij de investeerder (de woningbouw-coöperatie in dit geval).

Economisch is dit eigenlijk een non-issue maar juridisch mag je niet zomaar een hogere huur aan je huurder vragen (service kosten zou je gewoon wat hoger kunnen maken, maar service kosten mogen geen financieringscomponenten bevatten). In de ‘Green deal’ zijn nu afspraken gemaakt waardoor de juridische belemmeringen worden opgeruimd.

Kengetallen

Het gaat me nu even over de kengetallen die in het artikel zijn te vinden. De deal betreft 110.000 woningen die voor in totaal 6,6 mrd Euro energieneutraal worden gemaakt. Het gaat dan om een pakket maatregelen van isolatie, dubbel glas, zonnepanelen en warmtepompen. We rekenen even terug: dat betekent een investering van € 60.000 per woning. Mijn eerste reactie was: dat is best veel en ik ben dan ook benieuwd naar de achterliggende verdeling van dit budget naar onderdelen.

De deal naar de huurder is dat er geen energienota meer hoeft te worden betaald. Het kengetal hier is dat voor de gemiddelde gezins-rijtjes woning deze nota nu ongeveer € 120 per maand is. Met andere woorden: de coöperatie doet een investering van € 60.000 en in ruil daarvoor mag er maandelijks € 120 worden geincasseerd bij de huurder (die daar niets van merkt, van de € 120 gaat in plaats van naar de oude energieleverancier naar de coöperatie).

Weer even rekenen: dat betekent een rendement van 12 x € 120 / € 60.000 = 2,4% per jaar. Dat is aan de lage kant denk ik, maar vanuit perspectief van een coöperatie en de huidige financiele markten is dat te verdedigen.

Issues

Er zijn nog wat vragen. Waar halen de cooperaties zo ineens 6,6 mrd Euro vandaan? Er wordt gedacht aan een lening bij de pensioenfondsen en de Europese Investeringsbank. Verder zou het Waarborgfonds Sociale Woningbouw garant moeten staan (en daarmee staat de overheid dus garant) voor eventuele risico’s van de lening. Zo moeten worden gegarandeerd dat het pensioenfonds geen financieel risico loopt (en de belastingbetaler dus weer wel natuurlijk).

En dan nog zijn we er niet. De woning kan slechts duurzaam en energieneutraal worden gemaakt voor € 80.000 per woning. Aldus de bouwers die achter dit verhaal zitten (Ballast Nedam, BAM, Dura Vermeer en Volker Wessels). Ook hier zou ik de begroting wel willen zien. Voor een woning die gemiddeld zo’n 120.000-150.000 Euro kost om te bouwen (exclusief grond) komt mij een meerinvestering van € 80.000 buitensporig hoog over. Eerdere berekeningen van onszelf bij goed ontworpen nieuwbouwwoningen tonen aan dat een meerinvestering van 20% (in dit geval dus ongeveer € 25.000) de klus zouden moeten kunnen klaren. Overigens is wel duidelijk dat bij een willekeurige niet optimaal ontworpen bestaande woning dit bedrag vanzelfsprekend hoger zal uitpakken. Daar staat dan weer tegenover dat het op deze schaal oppakken van een renovatie onvermijdelijk enorme schaalvoordelen met zich mee zal brengen.

Ik draai natuurlijk te lang mee om ook niet te vermoeden dat hier op de achtergrond nog allerlei andere belangen een rol spelen. En het huidige tijdsgewricht van de financiële crisis en de opeenvolging van fraude-zaken nopen nu eenmaal tot het kritisch bestuderen van de berekeningen, de achterliggende aannames en de kleine lettertjes. Maar los daarvan een goede zaak dat er wordt nagedacht over het wegnemen van mogelijke hobbels om woningen meer energieneutraal te maken op een economisch rendabele wijze.

Rudy van Stratum