Jaarlijks archief: 2012

Financiering van het landschap 2, tegendenken

Laat ik beginnen met te vertellen dat ik erg van het landschap hou en er graag doorheen fiets of wandel. En, dat is ook de reden dat we vanaf het volgende artikel op zoek gaan naar mogelijkheden voor behoud van ons landschap. Maar, ik vind ook dat we op wat afstand de vraag moeten beantwoorden waarom dat nodig is. Ik wil hierbij kritisch zijn en noem dat maar even ‘tegendenken’. Moeten we echt zoveel geld uitgeven aan landschappelijk kwaliteit? Kan het met minder? Kan het misschien zonder geld? Eigenlijk is het dus de vraag, kan het niet gewoon wat minder met dat landschap? Ik weet het niet, want ik voel me toch te veel een leek als het om de inhoudelijke kant van landschapsbeheer gaat. Toch wil ik hier drie punten naar voren brengen.

Verwend. Zijn we niet gewoon erg verwend? Ik was vorige week bij een bijeenkomst over ruimtelijke kwaliteit, dat kost geld en dat geld is er niet meer. Iemand stelde dat het dan eigenlijk heel normaal is om opnieuw te kijken welk minimaal niveau gewenst is en vervolgens dat als doel te stellen. Dat geldt ook voor het landschap, dan maar wat minder landschap, dan maar wat minder mooi. Blijkbaar vinden we dat minder belangrijk dan een goede baan, goede zorg en kinderopvang. Als we over een aantal jaar allemaal vinden dat de kwaliteit van het landschap niet goed is, dan komt dat vanzelf als verkiezingsitem naar voren. Het is natuurlijk geen leuk verhaal maar hier ligt wel een enorm besparingspotentieel.

Economie. Het landschap zoals we dat nu kennen en mooi vinden is vaak niets anders dan het gevolg van economische activiteit. Door turfwinning, houtkap (en aanplant), kleiwinning, landbouw en allerlei andere activiteiten ontstond het landschap zoals dat er nu ligt (plassen, heide, agrarisch gebied etc.). Houtwallen en hakhout bosjes hadden vroeger een functie en werden daarom in stand gehouden. Het resultaat vinden we over het algemeen een mooi landschap, maar door economische activiteit en gebrek aan onderhoud verandert dit en ziet het er dus anders uit. Dat vinden we minder mooi en dus willen we het oude behouden. Er komt echter ook weer wat anders voor terug, grote kans dat mensen over 100 jaar dat juist weer heel mooi vinden. Ik ben er overigens niet helemaal uit, de schaalgrootte van de hedendaagse landbouw is zo enorm dat het wellicht wel heel erg eentonig wordt. Maar we zouden iets minder angstig kunnen zijn. Als er wat weggaat komt er zeker wat voor terug en dat hoeft niet altijd minder te zijn.

Verhaal. Ik denk dat landschap voor een deel ook een verhaal is. We hebben mooie verhalen over het landschap en het landgebruik zoals dat vroeger was. Waarom geen nieuwe verhalen maken? Verhalen waardoor mensen kunnen genieten van een heel ander soort landschap? Bas Haring beschrijft in zijn boek Plastic Panda’s hoe een oud collega zich verdiept in de hoogspanningsmast, steeds meer kennis vergaart en zo de schoonheid van hoogspanningsmasten ziet. Als je er meer van weet wordt het interessanter is de boodschap. Kunnen we geen nieuwe verhalen maken rondom veranderingen in ons landschap. “Deze houtwal ziet er niet meer uit zoals vroeger, daar is een reden voor, het onderhoud werd te duur. Nu laten we de natuur z’n gang gaan, kijk eens wat een verandering, sommige soorten verdwijnen, andere komen er voor terug etc.”. Het is natuurlijk ook een beetje hoe je het verhaal brengt, maak er een positief en spannend verhaal van! Het is één van de denkfouten (zie serie over denkfouten) die we verder niet behandelen, maar in het kort komt het er op neer dat een mooi (beladen) verhaal veel mensen overtuigt. Kunnen we dat niet inzetten om mensen op een andere manier naar het landschap te laten kijken en zo tot een minder duur landschap te komen?

Mijn conclusie, ook aan de bovenkant van onze beslisboom, doel en efficiency liggen mogelijkheden. Waarbij opgemerkt dat ik niet de juiste persoon ben om te bepalen wat daarvan wel en niet mogelijk is. Volgende artikel starten we met het verkennen van verdienmogelijkheden en constructies.

Stijn van Liefland

Financiële denkfout (3): social proof

Beschrijving

Deze fout wordt veroorzaakt door groepsdruk. Onze oordeelsvorming wordt beïnvloed door de groep waarin wij verkeren. Wij zijn genegen ons naar de mening van de groep te richten, het is lastig je eigen mening overeind te houden als die afwijkt van die van de groep. Hier is uitgebreid psychologisch onderzoek naar gedaan. Iemand die vooraf in isolatie vrij zeker weet wat het goede antwoord is, gaat aan zichzelf twijfelen als er zoetjesaan nieuwe mensen binnen komen die een duidelijke andere mening hebben (allemaal toneelspelers zonder dat de proefpersoon dit weet).

Hoe is dit verschijnsel te verklaren? Het volgen van de groep heeft ons in het evolutionaire verleden veel gebracht. Als de hele groep in een keer een bepaalde richting uitholt, dan was het verstandig daar niet te lang over na te denken maar die groep maar gewoon snel achterna te lopen. Waarschijnlijk was er ergens een roofdier dat jij nog niet gezien had. Mensen die te onafhankelijk waren (eerst maar eens kijken of hier sprake is van een reële dreiging) hebben het niet overleefd en zijn niet meer in ons midden. Het is een eigenschap die past in de context van een gevaarlijke omgeving waarin snelle actie geboden is. Tegenwoordig dreigen andere gevaren waar kritische nadenken vaak een beter antwoord op is, de context is veranderd maar het gedrag nog niet.

Er zit ook een economische kant aan dit handelen. Het is een makkelijke (goedkope) manier van besluitvorming. Waarom alles zelf uitzoeken als een ander dat al gedaan heeft? Als iedereen het doet moet er toch een kern van waarheid in zitten? Het is een afweging die je onbewust maakt: ik kan wel alle folders en testen erbij halen om die nieuwe koelkast aan te schaffen, ik kan ook eens kijken wat mensen om me heen hebben gekocht (die zullen dat uitzoekwerk ook al gedaan hebben, toch?). Soms kan het een prima strategie zijn.

Voorbeelden

Social proof heeft een grote rol gespeeld bij de alsmaar stijgende aandelen- en huizenprijzen, bij het ontstaan van de financiële bubble. Het speelt op grote schaal in de kledingmode, bij managementtechnieken, bij het ontstaan van hits en bestsellers. De reclame maakt bewust gebruik van dit effect door gewone herkenbare mensen een product te laten aanprijzen. In veel tv-series wordt om precies deze reden gebruik gemaakt van een lachband zodat je weet wanneer je moet lachen (namelijk als de anderen lachen).

In ons vak speelt het vanzelfsprekend ook. Een aantal jaren geleden was subsidie als fenomeen heel gewoon, in deze tijd van marktwerking en outsourcing klinkt het als een vloek. Iedereen moet zijn eigen broek ophouden of op zijn minst in staat zijn te zorgen voor ‘co-financiering’.

Evaluatie

Als het om belangrijke beslissingen gaat (veel geld, grote impact) moeten we kritische vragen blijven stellen. Wat is de kern van het voorstel, waarom is het goed of niet goed, wie zegt dat en waarom? Wat zijn de alternatieven en waarom vallen die af? Wat is er eerder over gezegd? Wat zien we over het hoofd?

Verwante denkfouten

In het boek van Dobelli worden nogal wat denkfouten genoemd die sterke gelijkenis vertonen met groepsdruk of kuddegedrag. Zo is er de authority bias die in deze serie onder nummertje 7 wordt behandeld (als een belangrijk iemand iets zegt zal het wel waar zijn). Zo is er groupthink die in deze serie onder nummertje 13 wordt behandeld (bij groupthink zoeken mensen die hetzelfde vinden elkaar op). En zo is er social loafing die in deze serie niet expliciet aan de orde komt (social loafing houdt de neiging in om je in een groep wat reactiever op te stellen (‘je snor te drukken’) maar betreft ook het fenomeen dat groepen sneller geneigd zijn om grotere risico’s te nemen).

Rudy van Stratum

Financiering van het landschap 1, Introductie

De afgelopen maanden zijn we regelmatig geconfronteerd met het dilemma van de financiering van ons landschap. Reden om ons daar verder in te verdiepen en over onze zoektocht te berichten op slimmefinanciering.nl. Vandaag daarom het eerste bericht in een reeks over financiering van het landschap. Een korte verkenning, de aanleiding en ons doel met deze serie.

In 2009 werd ruim 1 miljard euro uitgegeven aan ontwikkeling en beheer van landschap en natuur. Daar stonden ook inkomsten tegenover, in 2009 85 miljoen euro, afkomstig uit terreinbeheer, zoals bijvoorbeeld de verkoop van hout. Een groot deel van deze uitgaven (ca. 650 mljn) wordt gedaan door overheden en dan hoofdzakelijk door het rijk en de provincies. We zouden dit het oude model kunnen noemen. Natuur en landschap wordt belangrijk gevonden en bijzondere plekken en gebieden willen we graag behouden. Daarvoor is geld nodig en een groot deel daarvan komt van buiten het gebied, een zak geld van het rijk of de provincie. In het kader van de crisis en het nieuwe natuurbeleid wordt er fors bezuinigd op de uitgaven voor natuur en landschap. Het oude model, de zak geld van buiten, werkt daardoor niet meer zo goed als vroeger. De vraag is dus, wat komt er voor in de plaats, wat is het nieuwe model?

Wij merken dat veel mensen en organisaties zoeken naar een oplossing, een nieuw model, en willen daar graag een bijdrage aan leveren. Dat betekent dat we in deze reeks op zoek gaan naar deze modellen en oplossingen voor het in stand houden van landschappelijke kwaliteit. Het is daarbij vrijwel uitgesloten dat we met het ei van Columbus gaan komen. Er zijn talloze gerenommeerde instanties die zich met deze problematiek bezighouden. Als er een fantastische oplossing is, dan hadden we dat wel geweten. Wat we wel willen doen is een overzicht maken van mogelijkheden, hier structuur in aanbrengen en vervolgens kijken of we tot een instrument kunnen komen. Een checklist, een beslisschema of iets dergelijks. Een instrument dat kan helpen bij het analyseren van het probleem en een eerste oplossingsrichting kan geven. Maar wellicht is dit er al, dan gaan we het zoeken en laten we het hier zien. Tegelijkertijd zullen we de problematiek van financiering van het landschap naast instrumenten leggen die we al eerder ontwikkeld hebben, de beslisboom slimme financiering en het overzicht met verdienmodellen.

De volgende aflevering in deze reeks besteden we aan tegendenken, is het eigenlijk wel nodig geld uit te geven aan het landschap? Eigenlijk de eerste stap van onze beslisboom, het bepalen van het doel en het beantwoorden van de waaromvraag? Daarna gaan we echt aan de slag met oplossingen, verdienmodellen etc.

Financiële denkfout (2): het overconfidence-effect

Beschrijving

Dit effect heeft te maken met onze ingebouwde neiging tot zelfoverschatting. We overschatten systematisch onze kennis en vaardigheden. Als de vraag in een enquête wordt voorgelegd om jezelf in te schatten ten opzichte van het gemiddelde (bent u een betere chauffeur/minnaar/buurman etc dan gemiddeld?), dan geeft een ruime meerderheid aan ver boven het gemiddelde te zitten. En voor de duidelijkheid: zonder dit overconfidence-effect zou de score gemiddeld precies op het gemiddelde uit moeten komen!

Voorbeelden

We vinden onszelf kortom wat beter dan we werkelijk zijn. Dat geldt ook voor ondernemers die van zichzelf vinden dat zij minder kans maken failliet te gaan, beter zicht hebben op de cijfers etc. Het nut van het overconfidence-effect is waarschijnlijk dat het ons eerder aanzet tot (voor de economie als geheel) productieve actie. Zonder dit effect zouden we waarschijnlijk minder economische groei hebben. Als ondernemers naar hun echte capaciteiten zouden kijken in plaats van naar hun eigen ingebouwde te positieve oordeel zouden minder ondernemers besluiten hun droom te realiseren.

Bekend is ook dat projecten systematisch te optimistisch worden ingeschat. In de praktijk gaan ze bijna zonder uitzondering meer kosten en langer duren dan aanvankelijk beloofd. Bij projecten en hun systematische onderschatting speelt trouwens meer. Hier speelt niet alleen het genoemde zelfoverschattings-effect (klinkt ook een beetje als de wens is de vader van de gedachte) maar hier spelen ook simpele belangen. Een consultant die de spreadsheet invult hoopt op een vervolgopdracht, de aannemer wil graag gaan bouwen met zijn mensen, de politicus wil graag een lintje doorknippen en er extra stemmen mee winnen.

Evaluatie

Ga bij het maken van plannen niet alleen op uw eigen oordeel af. Maak gebruik van scenario’s, kijk wat er gebeurt als het minder goed uitpakt dan u nu denkt. Volgens Dobelli moet je met name bij experts oppassen. Bij hen is het overconfidence-effect op hun eigen terrein niet kleiner dan dat van een niet-expert (terwijl het gevaar is dat we er wel meer waarde aan hechten). Haal er een pessimist bij en laat die eens naar het project kijken. En bedenk dat zelfs pessimisten last hebben van het overconfidence-effect. (Maar: u maakt dan wel minder fouten, hoe gaan we om met de lagere economische groei als gevolg hiervan? Misschien moet u gewoon uzelf blijven overschatten maar dan vanuit het nobele streven een bijdrage te leveren aan de economie? Of u bedenkt dat u als enige uw voordeel met deze tip doet, anderen zien hem waarschijnlijk toch weer over het hoofd).

Verwante denkfout

Een verwante denkfout is hierboven al genoemd. Het gaat om het te optimistisch inschatten van de situatie maar niet vanuit een ingebouwd automatisme maar vanuit een specifiek belang. Dit effect heet de incentive-superresponse-neiging en komt onder nummertje 10 in deze serie denkfouten nog aan bod.

Rudy van Stratum

Financiële denkfout (1): survivorship bias

Beschrijving

Als je om je heen kijkt dan zie je de overlevers. Alles wat het niet gehaald heeft zie je niet want is overleden en dus van het toneel verdwenen. Als mensen op seminars vertellen over hun aanpak dan vertellen ze over hun successen (en niet over hun mislukkingen). De mensen die het niet hebben gehaald (en wellicht dezelfde gaven en ambities hadden en mogelijk zelfs de zelfde aanpak) komen überhaupt niet spreken op congressen. Maar zelfs in wetenschappelijke artikelen zijn het vooral de gelukte experimenten die worden beschreven. Er zijn nauwelijks bladen die openstaan voor de beschrijvingen van wat er allemaal niet gelukt is.

Omdat we in onze besluitvorming afgaan op de beeldvorming, op wat we zien en lezen, krijgen we een te positief beeld. We zien niet wat er allemaal aan vooraf is gegaan, we zien niet wat er allemaal gezaaid is en mislukt om tot deze goede oogst te komen. Wij zijn kortom ‘gebiased’ (bevooroordeeld) door een te grote nadruk op wat er wél is gelukt. De getallen waar we ons op baseren geven geen goede voorspelling van wat er mogelijk gaat gebeuren.

Voorbeelden

We lopen het gevaar bij de beoordeling van een businessplan verleid te worden door de succesverhalen uit de media, dit zou wel eens de volgende Google of Facebook kunnen zijn. De werkelijkheid is dat 99% van alle ideeën nooit verder komt dan papier, dat van de resterende 1% starters het leeuwendeel na 3 jaar alsnog failliet gaat.

De beursindex geeft een beeld van het verloop van de economie. Maar geen goed beeld want het zijn alleen de overlevers die in de index (blijven) zitten. Een beursindex is niet een goede voorspeller voor ‘de’ economie in een land.

We worden verleid toch dat te dure huis te kopen, dat te complexe project op te starten, die te dure weg aan te leggen, allemaal op basis van te optimistische verwachtingen over de toekomst.

Evaluatie

Zoek daarom naar tegenvoorbeelden. Laat een criticus op het verhaal schieten. Maak een gevoeligheidsanalyse. Maar ergens weten we ook uit ervaring dat de indieners van de voorstellen dat niet altijd willen horen. Je bent al snel een spelbederver, iemand die denkt dat het glas half leeg is in plaats van half vol. Het zit diep in ons om de kans op succes te overschatten, in de evolutie heeft het de mensensoort blijkbaar veel gebracht.

Verwante denkfout

Een andere denkfout die sterk is verwant aan deze survivor bias is het negeren van de alternatieve paden. Dat houdt in dat we vooral kijken naar de uitkomsten van processen en geen rekening houden met die processen zelf. Voorbeeld. Iemand is miljonair geworden maar is door het oog van de naald gekropen (enorme risico’s gelopen maar geluk gehad). Een ander iemand is ook miljonair geworden maar heeft daar lang voor gewerkt en elk jaar een beetje gespaard. We zijn geneigd beiden als ‘miljonair’ te zien. Maar in termen van alternatieve paden heeft de ene miljonair een spoor van verliezers en vernieling achtergelaten en de andere niet (welk pad de harde werker ook had gekozen, linksom of rechtsom had hij deze status een keer bereikt).

Mijn leven zit vol ongelukken waarvan de meeste niet zijn gebeurd …

Rudy van Stratum

Of zo natuurlijk:

Financiële denkfouten: ambitie 2012-2013

Afgelopen jaar (2011-2012) heeft slimme financiering veel aandacht besteed aan nieuwe verdienmodellen. Met terugwerkende kracht kunnen we stellen dat het format dat we gebruikt hebben bestond uit:

Een actuele publicatie als startpunt nemen
Individuele hoofdstukken of onderwerpen eruit lichten en vanuit ons perspectief beschrijven in een blog
Achteraf de verkregen (nieuwe) inzichten in een samenvattend overzicht visualiseren

In het afgelopen jaar stond de publicatie ‘Verdienmodellen’ van Nederland Boven Water centraal en hebben de besprekingen van de losse hoofdstukken uiteindelijk een rubricering van de verschillende verdienmodellen en financieringsmethodieken opgeleverd.

Het was ons al eerder opgevallen dat in deze verdienmodellen de economische rationaliteit voorop staat. Hoe kan het beter, slimmer, goedkoper? Maar in de praktijk zie je soms dat ondanks alle rationaliteit toch andere beslissingen worden genomen. Een mooi voorbeeld was daarbij de behandeling van de casus ‘Parkstad’ door VPRO’s ‘De slag om Nederland’ (uitgebreid besproken ook op deze site). Maar misschien bevat de praktijk nog wel meer voorbeelden van op het eerste gezicht irrationele beslissingen dan van de beslissingen volgens de boekjes en modellen. Wij zelf spreken dan overigens van verborgen kosten en opbrengsten en niet zozeer van irrationaliteiten per se.

Volgende ronde: financiële denkfouten

We zijn dus toe aan een volgende ronde. Slimme financiering twee punt nul (2.0) als het ware. Naast aandacht voor de rationele en economische kant ook aandacht voor de irrationele en meer psychologische kant. Naast de theorie ook de praktijk van alledag. De aanpak kopiëren we van de vorige ronde. Het toeval heeft ons hierbij wel een handje geholpen. Onlangs verscheen een interessante publicatie van 52 denkfouten van de hand van Rolf Dobelli: ‘De kunst van het heldere denken’. De gelijkenis met ‘Verdienmodellen’ is frappant.

Ook ditmaal gaat het om een flink aantal korte stukjes die allemaal illustraties zijn van het hoofdthema van het boek (eerst verdienmodellen, nu denkfouten). Eerst 29 illustraties/verdienmodellen, ditmaal 52 illustraties/denkfouten. Allemaal lekker kort en ’to the point’ en evenals vorig jaar ontbreekt in onze ogen de overkoepelende samenhang of de grotere structuur enigszins. Maar nu zijn niet alle 52 denkfouten even relevant voor slimme financiering. We hebben een selectie gemaakt van 20 denkfouten die wij relevant vinden voor onze website. Best veel eigenlijk (zeker als je in ogenschouw neemt dat veel van de besproken fouten op elkaar lijken) maar ook weer niet toevallig. Dobelli is econoom en veel van zijn voorbeelden zijn ontleend aan de beleggingswereld. Precies wat we zoeken dus.

De aanpak is dus simpel:

(1- of 2-) Wekelijks bespreking van een voor slimme financiering relevante denkfout (in 20 afleveringen)
Op het laatst alle denkfouten in onderlinge samenhang visualiseren

Zo hopen we naast een rationele beslissingsboom een psychologische beslissingsboom voor slimme financiering te krijgen. Wat kan er allemaal fout gaan? Waar moeten we beter op letten? Wat zijn de valkuilen? Of omgekeerd als je iets juist toch voor elkaar wil krijgen ondanks een zekere irrationaliteit: waar moet ik meer op hameren om het voor elkaar te krijgen in de praktijk van alledag? Ook voor mijn eigen agenda hier de voorgenomen afleveringen van financiële denkfouten:

De afleveringen:

survivorship bias
overconfidence-effect
social-proof
sunk-cost fallacy
wederkerigheid
confirmation bias
authority bias
contrast-effect
availability bias
incentive superresponse neiging
tragiek van de meent
endowment effect
groupthink
nulrisico
schaarstedwaling
het anker
framing
action bias
hedonic threadmill
hyperbolic discounting

Rudy van Stratum

Deltaplan herstel woningmarkt

Vandaag (9 augustus 2012) een interessante bijdrage in het Brabants Dagblad van redacteur Ton de Jong. Een delta-plan voor herstel van de woningmarkt. Het stuk loopt de belangrijkste spelers op de markt na en maakt voor hen de balans op. Anders dan je vaak ziet in dit soort stukken worden hier ook kritische kanttekeningen geplaatst.

Over projectontwikkelaars bijvoorbeeld: ‘Projectontwikkelaars staan weer met beide benen op de grond. Sluw als zij zijn, zullen zij proberen hun verliezen af te wentelen op de overheid en banken. Ik zou zeggen: lekker in hun vet gaar laten smoren’.

Voor de rest van het artikel zie: artikel bd

Rudy van Stratum

Leegstand kantoren en Duitse fondsen

Er is de laatste maanden veel aandacht geweest in de media over de leegstand van de kantorenmarkt. Er komt zo steeds meer kennis over de achtergronden en mechanismen die hier spelen. Deze week publiceerde de Volkskrant een eigen onderzoek waarin de leegstaande panden op volgorde van grootte op een rij werden gezet met vermelding van hun eigenaren. Zoals we al wisten stond het kantoor van KPMG in Amstelveen op een hoge tweede plaats met als eigenaar een Duitse belegger.

We snappen nu ook beter waarom leegstaande kantoren niet (sneller) worden afgewaardeerd op de balansen van hun eigenaren. Veel kantoren zijn gekocht met geleend geld en afwaardering zou betekenen dat de lener geld moet bijstorten omdat het onderpand voor de lening niet meer volstaat. En als dat geld er niet is kan dat betekenen faillissement voor bijvoorbeeld de vastgoedontwikkelaar (als lener). Alles wijst er op dat de druk om toch af te moeten waarderen toeneemt waardoor ook banken en pensioenfondsen nog wat voor hun kiezen gaan krijgen.

Bijzonder hierbij is de situatie van Duitse (pensioen-) fondsen op de Nederlandse markt. Uit genoemd onderzoek van de Volkskrant blijkt dat Duitse fondsen ongeveer 25% van de leegstaande kantoorpanden in bezit hebben. Wat ik in ieder geval niet wist is dat Duitse fondsen een zogenaamd open karakter hebben. Dat betekent dat inleggers/investeerders binnen randvoorwaarden hun geld kunnen opeisen. Het besef van de niet reële balanswaarde begint bij de Duitser door te dringen en het vertrouwen in vastgoedbeleggingen is sterk gedaald. Om aan geld te komen dat de inleggers nu opeisen (noem het een ‘bankrun’) moeten de fondsen nu gedwongen hun vastgoed verkopen.

De fondsen mogen uitbetaling twee jaar opschorten en ook is de verkoopprijs in fasen aan een bepaald minimum gebonden, maar hoe dan ook is het een kwestie van tijd voordat de panden versneld in de verkoop komen. De gevolgen laten zich raden: een verdere prijsdaling van vastgoed (en bijbehorende huren). Daar staat tegenover dat dalende huren deels een oplossing kunnen zijn juist voor de gewraakte leegstand. Nederlandse fondsen worden minder onder druk gezet omdat veel van onze fondsen geen ‘open’ karakter hebben (inleggers kunnen hun geld niet opeisen).

Rudy van Stratum

Agrarische herbestemming Millheeze

Gisteren hoorde ik op BNR nieuwsradio een item over agrarische herbestemming in het Brabantse Millheeze. Aan het woord waren een varkensboer en zijn makelaar. De varkensboer was min of meer gedwongen op te houden met zijn bedrijf (zag dat zelf ook wel in, onvoldoende rendabel bij de huidige schaalgrootte en uitbreiding was geen optie) maar had dan geen pensioen. De gemeente ziet de boer ook het liefst verdwijnen en wil niet tegen leegstaande stallencomplexen aankijken.

Een variant op leegstand kantorenmarkt wellicht, maar dan in het klein en op de lokale agrarische markt.

De makelaar had een oplossing bedacht. Hij is naar de gemeente gestapt en heeft gevraagd of de agrarische bestemming eraf mocht zodat er huizen gebouwd zouden kunnen worden. De marktpartijen zouden dan verder zorg dragen voor de sloop en afvoer van gevaarlijke stoffen etc.

Ik was eens benieuwd naar hoe de constructie er uit ziet en hoe de financiële stromen ongeveer lopen. Ik heb er wat cijfers aangehangen. De casus gaat over Millheeze maar de getallen zijn verder fictief, puur ter illustratie en om het hopelijk duidelijker te maken. Het enige dat in het interview werd meegegeven was dat er 8 huizen op de lege stalruimte zouden komen.

Oude situatie

Ik ga ervan uit dat er stallen staan op een plak grond van 20 bij 80 meter, dus een oppervlakte van 1.600 vierkante meter. Laat de agrarische grondprijs nu eens € 25 per vierkante meter zijn. De gemeente zou de agrariër (ik gebruik hierna weer boer, is toch korter) dus kunnen compenseren voor de grond ter waarde van 1.600 x € 25 = € 40.000. Als de panden dan vervolgens gesloopt moeten worden dan kost dat nog eens (stel) € 40.000. De gemeente zou in dit geval kwijt zijn € 80.000 (€ 50 per vierkante meter) om de grond terug te geven aan de natuur. Nog los van de vraag of de boer bereid is voor € 40.000 zijn grond te verkopen want het probleem blijft dat hij dan nog steeds geen acceptabele pensioenvoorziening heeft. En zoals we al stelden: de gemeente zal geen € 80.000 ‘over’ hebben voor deze transformatie.

In een plaatje ziet het er als volgt uit:

Nieuwe situatie

Nu dan naar de oplossing waarvoor gekozen is. Er komen 8 huizen op de grond te staan. Laten we zeggen dat per huis een plak grond is gereserveerd van 10 x 20 meter, oftewel per huis een oppervlakte van 200 vierkante meter waarop huis en een stukje tuin komen. Ik ga ervan uit dat zo’n huis een prijs VON op de markt zal doen van € 200.000. Het bouwen van het huis (kosten van arbeid, materiaal en een winstmarge voor de bouwer) kost zeg € 140.000.

De residuele grondwaarde is dan € 200.000 – € 140.000 = € 60.000. Dit wil zeggen dat wil het huis voor de marktprijs verkocht kunnen worden, dat je dan maximaal € 60.000 voor de grond kunt/mag betalen. Per vierkante meter is de residuele grondprijs dan € 300. Wat blijft er dan aan geld ‘over’ op deze lap grond met 8 huizen? In principe dus 8 keer € 60.000 maar daar gaan vanaf de kosten van sloop (€ 40.000) en de kosten van het bouwrijp maken (zeg voor het gemak ook € 40.000). De deal die hier wordt voorgesteld heeft dus een ‘windfall profit’ van € 400.000 (namelijk € 480.000 minus 2 keer € 40.000 voor sloop en bouwrijp maken).

In een plaatje:

Evaluatie

Deze deal heeft de situatie omgetoverd van een dreigend tekort van de gemeente van € 80.000 bij geen pensioenvoorziening van de boer, naar een situatie van een te verdelen overschot van € 400.000 waarbij ook nog winst wordt gemaakt door de bouwer en de toeleveranciers, werkgelegenheid ontstaat en woonruimte voor gezinnen beschikbaar komt.

De kernvragen zijn: waar komt de winst vandaan en wat is een redelijke verdeling van de ontstane winst?

De winst ontstaat doordat de gemeente een (kunstmatige) beperking op de mogelijkheden van gebruik opheft waardoor nieuwe lucratieve aanwendingen van die grond mogelijk worden. Het instrument van het wijzigen van het bestemmingsplan (in handen van de gemeente) kan dus zomaar voor gratis geld zorgen. Verder is natuurlijk van belang dat de verkoopprijs van een huis van deze omvang op deze locatie een bepaalde prijs ‘doet’. In wezen is er sprake van een raar fenomeen, namelijk dat de kale bouwprijs van een object lager is dan wat men ervoor wil betalen. Dat is precies wat die residuele grondwaarde weergeeft.

Waar gaat die winst nu naar toe? Het antwoord weet ik natuurlijk niet feitelijk. Maar ik schat zo in dat de boer zijn pensioenvoorziening krijgt van € 300.000 en dat de makelaar in zijn rol als projectontwikkelaar de resterende € 100.000 toucheert (of dat geld verdeelt met een andere projectontwikkelaar die verder het risico van bouw en verkoop neemt). Mijn inschatting is dat de gemeente blij is van een probleem verlost te zijn (mooi huizen bouwen en geen € 80.000 kwijt zijn) en geen geld ontvangt voor deze wijziging in bestemming.

Feitelijk gaat het hier echter om een speltheoretisch concept waarbij de gemeente vooraf kan uitonderhandelen wat de optimale afroming van het surplus is zodat alle partijen aan de marge nog bereid zijn aan de deal mee te werken. Een gemiste kans? Of een goede zaak? BNR gaf de makelaar in ieder geval een platvorm zijn spullen nu al aan de man te brengen. Over de verdeling van de winst en waar die vandaan komt is met geen woord gesproken.

Rudy van Stratum

Social Impact Bonds (2)

Een maand of wat geleden werd hier voor het eerst melding gemaakt van het in de UK bekendere fenomeen (constructie) Social Impact Bonds, zie blog van 25 juni 2012. Ik heb daarin toegezegd nog nader in te gaan op wat in mijn ogen nu de kern van de constructie vormt.

Laten we daarvoor de spelers die bij dit spel betrokken zijn eens nalopen. Achtereenvolgens: de overheid, de contracterende partij, de uitvoerende dienstverleners en de consument.

De overheid

De overheid is op enig moment verantwoordelijk voor het oplossen van een probleem en biedt daarvoor bepaalde diensten aan. Bijvoorbeeld: het oppakken en veroordelen van criminelen en ze daarna voor een zekere periode opbergen. Resultaat: een veiligere samenleving. Aanleiding van de constructie is volgens mij tweeledig:

De maatschappij is niet tevreden over die dienstverlening
De kosten van het aanbieden van de dienst zijn (te) hoog

Oftewel: voor deze constructie moet er een besef bestaan dat het beter en/of goedkoper kan.

De contracterende partij

De onvrede over beter of goedkoper wordt vertegenwoordigd door een nieuwe coalitie van partijen. Het kan gaan om buurtcomité’s, goede doelen acties etc. Deze partijen laten zich vertegenwoordigen door een nieuwe (juridische en bestuurlijke) coalitie. Voor de hand ligt een stichting of een cooperatie. De overheid contracteert deze partij om de dienstverlening te verbeteren en te optimaliseren. Hiervoor worden precieze afspraken gemaakt over de meetbare kwaliteiten van de dienstverlening. Laten we zeggen dat dit de kenmerken van een SLA heeft (Service Level Agreement).

De contracterende partij laat zich door de overheid betalen op basis van de afgesproken prestaties in de SLA. Dat is win-win: de overheid is goedkoper af en de contracterende partij verdient geld. Hier staat tegenover dat de coalitie risico loopt bij het niet nakomen van de verplichtingen en afspraken. Niet onbelangrijk: de coalitie krijgt pas achteraf betaald. Vooraf moeten de achterbannen dus geld voorschieten.

Kenmerken voor deze constructie:

De achterbannen hebben een goede doelen achtergrond
En nemen genoegen met minder rendement en/of een langere tijdshorizon

Hier lijkt sprake te zijn van een soort afruil. Het lijkt een zwakte van de constructie dat er partijen genoegen moeten nemen met een lager rendement. Mogelijk is een sterkte dat ze een inhoudelijk of moreel commitment hebben met het onderwerp.

De uitvoerende partijen

In wezen is hier niet zo veel bijzonders aan de hand. De coalitie is vooral een bestuurlijk onderhandelings vehikel die het echte werk overlaat aan bijvoorbeeld marktpartijen en daar gewoon conform afspraak voor betaalt. De uitvoerende partijen lopen in principe geen risico. Hooguit kunnen ze bij gebleken ongeschiktheid vervangen worden door een andere uitvoerende partij. Uit de voorbeelden leid ik af dat ook bij de uitvoering overigens ideele partijen ingeschakeld worden.

De consument

De consument is hier de eindafnemer van de dienst. Dat kan hier gaan om de gevangene die effectiever wordt behandeld (en niet meer zo snel de fout in gaat na vrijlating) maar vooral ook de burger die kan genieten van meer veiligheid. De consument hoeft hier alleen maar van de betere dienst te genieten.

Outsourcing onder randvoorwaarden

Alles op een rijtje zettend gaat het hier om outsourcing van een overheidsdienst. Weliswaar outsourcing onder randvoorwaarden. De randvoorwaarden voor een succesvolle outsourcing zijn daarmee:

Het moet gaan om een bestaande dienst die door een overheid niet goed genoeg of te duur wordt uitgevoerd. Het gaat om besparingspotentieel van iets bestaands.
Er moeten ideele achterbannen bestaan die niet tevreden zijn, iets met de inhoud hebben en bereid moeten zijn geld voor te schieten en genoegen te nemen met een lager rendement.

Het lijkt me dat deze constructie niet geschikt is voor het financieren van iets nieuws waar nu geen geld voor beschikbaar is. Als voorbeeld: het groen in een wijk waar geen geld beschikbaar is voor het onderhoud. Als er geen geld beschikbaar is kan er ook niet op bezuinigd worden toch? Of zou het wel kunnen als je hier met een integrale bril naar kijkt? Als er een coalitie opstaat die zegt: wij willen dat groen wel aanleggen en onderhouden maar dan wel als we een deel van de bijbehorende ambtenarentaken (en salarissen) mogen overnemen. Uiteindelijk ga je dan de hele overheid naar de maatschappij terug plaatsen. Is toch iets vreemds aan de hand.

Rudy van Stratum