Agrarische herbestemming Millheeze

Gisteren hoorde ik op BNR nieuwsradio een item over agrarische herbestemming in het Brabantse Millheeze. Aan het woord waren een varkensboer en zijn makelaar. De varkensboer was min of meer gedwongen op te houden met zijn bedrijf (zag dat zelf ook wel in, onvoldoende rendabel bij de huidige schaalgrootte en uitbreiding was geen optie) maar had dan geen pensioen. De gemeente ziet de boer ook het liefst verdwijnen en wil niet tegen leegstaande stallencomplexen aankijken.

Een variant op leegstand kantorenmarkt wellicht, maar dan in het klein en op de lokale agrarische markt.

De makelaar had een oplossing bedacht. Hij is naar de gemeente gestapt en heeft gevraagd of de agrarische bestemming eraf mocht zodat er huizen gebouwd zouden kunnen worden. De marktpartijen zouden dan verder zorg dragen voor de sloop en afvoer van gevaarlijke stoffen etc.

Ik was eens benieuwd naar hoe de constructie er uit ziet en hoe de financiële stromen ongeveer lopen. Ik heb er wat cijfers aangehangen. De casus gaat over Millheeze maar de getallen zijn verder fictief, puur ter illustratie en om het hopelijk duidelijker te maken. Het enige dat in het interview werd meegegeven was dat er 8 huizen op de lege stalruimte zouden komen.

Oude situatie

Ik ga ervan uit dat er stallen staan op een plak grond van 20 bij 80 meter, dus een oppervlakte van 1.600 vierkante meter. Laat de agrarische grondprijs nu eens € 25 per vierkante meter zijn. De gemeente zou de agrariër (ik gebruik hierna weer boer, is toch korter) dus kunnen compenseren voor de grond ter waarde van 1.600 x € 25 = € 40.000. Als de panden dan vervolgens gesloopt moeten worden dan kost dat nog eens (stel) € 40.000. De gemeente zou in dit geval kwijt zijn € 80.000 (€ 50 per vierkante meter) om de grond terug te geven aan de natuur. Nog los van de vraag of de boer bereid is voor € 40.000 zijn grond te verkopen want het probleem blijft dat hij dan nog steeds geen acceptabele pensioenvoorziening heeft. En zoals we al stelden: de gemeente zal geen € 80.000 ‘over’ hebben voor deze transformatie.

In een plaatje ziet het er als volgt uit:

Nieuwe situatie

Nu dan naar de oplossing waarvoor gekozen is. Er komen 8 huizen op de grond te staan. Laten we zeggen dat per huis een plak grond is gereserveerd van 10 x 20 meter, oftewel per huis een oppervlakte van 200 vierkante meter waarop huis en een stukje tuin komen. Ik ga ervan uit dat zo’n huis een prijs VON op de markt zal doen van € 200.000. Het bouwen van het huis (kosten van arbeid, materiaal en een winstmarge voor de bouwer) kost zeg € 140.000.

De residuele grondwaarde is dan € 200.000 – € 140.000 = € 60.000. Dit wil zeggen dat wil het huis voor de marktprijs verkocht kunnen worden, dat je dan maximaal € 60.000 voor de grond kunt/mag betalen. Per vierkante meter is de residuele grondprijs dan € 300. Wat blijft er dan aan geld ‘over’ op deze lap grond met 8 huizen? In principe dus 8 keer € 60.000 maar daar gaan vanaf de kosten van sloop (€ 40.000) en de kosten van het bouwrijp maken (zeg voor het gemak ook € 40.000). De deal die hier wordt voorgesteld heeft dus een ‘windfall profit’ van € 400.000 (namelijk € 480.000 minus 2 keer € 40.000 voor sloop en bouwrijp maken).

In een plaatje:

Evaluatie

Deze deal heeft de situatie omgetoverd van een dreigend tekort van de gemeente van € 80.000 bij geen pensioenvoorziening van de boer, naar een situatie van een te verdelen overschot van € 400.000 waarbij ook nog winst wordt gemaakt door de bouwer en de toeleveranciers, werkgelegenheid ontstaat en woonruimte voor gezinnen beschikbaar komt.

De kernvragen zijn: waar komt de winst vandaan en wat is een redelijke verdeling van de ontstane winst?

De winst ontstaat doordat de gemeente een (kunstmatige) beperking op de mogelijkheden van gebruik opheft waardoor nieuwe lucratieve aanwendingen van die grond mogelijk worden. Het instrument van het wijzigen van het bestemmingsplan (in handen van de gemeente) kan dus zomaar voor gratis geld zorgen. Verder is natuurlijk van belang dat de verkoopprijs van een huis van deze omvang op deze locatie een bepaalde prijs ‘doet’. In wezen is er sprake van een raar fenomeen, namelijk dat de kale bouwprijs van een object lager is dan wat men ervoor wil betalen. Dat is precies wat die residuele grondwaarde weergeeft.

Waar gaat die winst nu naar toe? Het antwoord weet ik natuurlijk niet feitelijk. Maar ik schat zo in dat de boer zijn pensioenvoorziening krijgt van € 300.000 en dat de makelaar in zijn rol als projectontwikkelaar de resterende € 100.000 toucheert (of dat geld verdeelt met een andere projectontwikkelaar die verder het risico van bouw en verkoop neemt). Mijn inschatting is dat de gemeente blij is van een probleem verlost te zijn (mooi huizen bouwen en geen € 80.000 kwijt zijn) en geen geld ontvangt voor deze wijziging in bestemming.

Feitelijk gaat het hier echter om een speltheoretisch concept waarbij de gemeente vooraf kan uitonderhandelen wat de optimale afroming van het surplus is zodat alle partijen aan de marge nog bereid zijn aan de deal mee te werken. Een gemiste kans? Of een goede zaak? BNR gaf de makelaar in ieder geval een platvorm zijn spullen nu al aan de man te brengen. Over de verdeling van de winst en waar die vandaan komt is met geen woord gesproken.

Rudy van Stratum

Social Impact Bonds (2)

Een maand of wat geleden werd hier voor het eerst melding gemaakt van het in de UK bekendere fenomeen (constructie) Social Impact Bonds, zie blog van 25 juni 2012. Ik heb daarin toegezegd nog nader in te gaan op wat in mijn ogen nu de kern van de constructie vormt.

Laten we daarvoor de spelers die bij dit spel betrokken zijn eens nalopen. Achtereenvolgens: de overheid, de contracterende partij, de uitvoerende dienstverleners en de consument.

De overheid

De overheid is op enig moment verantwoordelijk voor het oplossen van een probleem en biedt daarvoor bepaalde diensten aan. Bijvoorbeeld: het oppakken en veroordelen van criminelen en ze daarna voor een zekere periode opbergen. Resultaat: een veiligere samenleving. Aanleiding van de constructie is volgens mij tweeledig:

De maatschappij is niet tevreden over die dienstverlening
De kosten van het aanbieden van de dienst zijn (te) hoog

Oftewel: voor deze constructie moet er een besef bestaan dat het beter en/of goedkoper kan.

De contracterende partij

De onvrede over beter of goedkoper wordt vertegenwoordigd door een nieuwe coalitie van partijen. Het kan gaan om buurtcomité’s, goede doelen acties etc. Deze partijen laten zich vertegenwoordigen door een nieuwe (juridische en bestuurlijke) coalitie. Voor de hand ligt een stichting of een cooperatie. De overheid contracteert deze partij om de dienstverlening te verbeteren en te optimaliseren. Hiervoor worden precieze afspraken gemaakt over de meetbare kwaliteiten van de dienstverlening. Laten we zeggen dat dit de kenmerken van een SLA heeft (Service Level Agreement).

De contracterende partij laat zich door de overheid betalen op basis van de afgesproken prestaties in de SLA. Dat is win-win: de overheid is goedkoper af en de contracterende partij verdient geld. Hier staat tegenover dat de coalitie risico loopt bij het niet nakomen van de verplichtingen en afspraken. Niet onbelangrijk: de coalitie krijgt pas achteraf betaald. Vooraf moeten de achterbannen dus geld voorschieten.

Kenmerken voor deze constructie:

De achterbannen hebben een goede doelen achtergrond
En nemen genoegen met minder rendement en/of een langere tijdshorizon

Hier lijkt sprake te zijn van een soort afruil. Het lijkt een zwakte van de constructie dat er partijen genoegen moeten nemen met een lager rendement. Mogelijk is een sterkte dat ze een inhoudelijk of moreel commitment hebben met het onderwerp.

De uitvoerende partijen

In wezen is hier niet zo veel bijzonders aan de hand. De coalitie is vooral een bestuurlijk onderhandelings vehikel die het echte werk overlaat aan bijvoorbeeld marktpartijen en daar gewoon conform afspraak voor betaalt. De uitvoerende partijen lopen in principe geen risico. Hooguit kunnen ze bij gebleken ongeschiktheid vervangen worden door een andere uitvoerende partij. Uit de voorbeelden leid ik af dat ook bij de uitvoering overigens ideele partijen ingeschakeld worden.

De consument

De consument is hier de eindafnemer van de dienst. Dat kan hier gaan om de gevangene die effectiever wordt behandeld (en niet meer zo snel de fout in gaat na vrijlating) maar vooral ook de burger die kan genieten van meer veiligheid. De consument hoeft hier alleen maar van de betere dienst te genieten.

Outsourcing onder randvoorwaarden

Alles op een rijtje zettend gaat het hier om outsourcing van een overheidsdienst. Weliswaar outsourcing onder randvoorwaarden. De randvoorwaarden voor een succesvolle outsourcing zijn daarmee:

Het moet gaan om een bestaande dienst die door een overheid niet goed genoeg of te duur wordt uitgevoerd. Het gaat om besparingspotentieel van iets bestaands.
Er moeten ideele achterbannen bestaan die niet tevreden zijn, iets met de inhoud hebben en bereid moeten zijn geld voor te schieten en genoegen te nemen met een lager rendement.

Het lijkt me dat deze constructie niet geschikt is voor het financieren van iets nieuws waar nu geen geld voor beschikbaar is. Als voorbeeld: het groen in een wijk waar geen geld beschikbaar is voor het onderhoud. Als er geen geld beschikbaar is kan er ook niet op bezuinigd worden toch? Of zou het wel kunnen als je hier met een integrale bril naar kijkt? Als er een coalitie opstaat die zegt: wij willen dat groen wel aanleggen en onderhouden maar dan wel als we een deel van de bijbehorende ambtenarentaken (en salarissen) mogen overnemen. Uiteindelijk ga je dan de hele overheid naar de maatschappij terug plaatsen. Is toch iets vreemds aan de hand.

Rudy van Stratum

Update Toolbox Financieringsconstructies

In een eerder bericht zijn we ingegaan op de Toolbox Financieringsconstructies van AgentschapNL. We hebben toen al aangegeven dat het “work in progress” is. Inmiddels is het Agentschap weer een stap verder en staat er een nieuwe versie van de Toolbox online. Ook de plek waar deze gevonden kan worden is veranderd, kijk hier. Nog steeds is het streven van AgentschapNL de Toolbox verder te verbeteren. Een goede zaak, ik zie overal initiatieven ontstaan die met fianciering te maken hebben. Vaak zijn het welliswaar geen nieuwe constructies maar wel goede voorbeelden. En juist die voorbeelden kunnen heel waardevol zijn als je zelf met een financieringsprobleem zit.

Stijn van Liefland

Duurzame financiering van het landschap

Onlangs hebben wij vanuit slimme financiering een lezing verzorgd voor het Plattelandshuis in de Achterhoek en de Liemers. Eén van de dilemma’s die in deze regio speelt is de financiering van het landschap. Het landschap is daar prachtig, maar om dat te beheren is geld nodig. Tot voor kort kwam veel van dat geld van buiten de regio. Vanuit het Rijk en de provincie was hiervoor geld beschikbaar. Door bezuinigingen wordt dit steeds minder, ook de gemeenten in de regio hebben minder te besteden, kortom er zijn weinig middelen beschikbaar.

Vanuit het gedachtegoed van slimme financiering zijn we vooral van het rendement uitgegaan. Wat kost het beheer van het landschap en wat levert het vervolgens op. Leidt het tot meer recreatie, meer omzet voor de horeca, meer overnachtingen etc. dan levert het landschap duidelijk wat op. Als partijen verdienen aan een mooi landschap kan je ze ook om een bijdrage vragen is onze gedachte. De praktijk blijkt hier weerbarstig, een mooi landschap is een vanzelfsprekendheid waar een aantal ondernemers al jaren van profiteert. Het zal niet meevallen om daar een bijdrage van te krijgen. Maar dat neemt niet weg dat het zinvol is je af te vragen of een investering in het landschap voldoende rendeert (financieel én maatschappelijk).

Zoals verwacht leidde onze insteek tot wisselende reacties, de één vindt het een interessante kijk, de ander moet er weinig van hebben. Door één van de deelnemers werd ik geattendeerd op een rapportage van KPMG over de kosten van het landschap, “duurzame financiering van het landschap”. Een interessante publicatie uit 2010, Mijn verwachtingen waren hoog gespannen, duurzame financiering pretendeert een oplossing. Helaas, het gaat alleen over financieringsbehoefte van beheer en herstel van waardevol landschap. Enigzins teleurgesteld dus, maar een oplossing begint bij een goede analyse en dat biedt deze rapportage zeker.

Het rapport geeft een onderbouwing voor de kosten die de komende tien jaar nodig zijn voor beheer en herstel. Gemiddeld is dat € 418 miljoen per jaar. Waarbij opgemerkt moet worden dat niet alle landschappen en ingrepen meegenomen zijn. De ecologische hoofdstructuur en maatregelen t.b.v. de waterkwaliteit vallen er bijvoorbeeld buiten. In het rapport veel kentallen voor herstel en beheer, bijvoorbeeld de kosten voor de aanleg en het beheer van een bomenrij of de kosten voor de aanleg van een fietspad. Waarschijnlijk zijn er betere bronnen voor dit soort kentallen, maar die ken ik niet dus vind dit al een aardig overzicht. Suggesties welkom, we verwijzen op slimme financiering graag naar dit soort cijfers.

Aan het eind wordt de totale financieringsbehoefte bepaald, € 4.183 miljoen in 10 jaar (de eerdere 418 miljoen per jaar). Deze is onderverdeeld in verschillende type ingrepen, bijvoorbeeld de aanleg van nieuwe elementen (herstel, ca. 40 miljoen per jaar) en beheer van water en aardkundige elementen (beheer, ca. 19 miljoen per jaar). Een interessante vraag is natuurlijk welke maatregelen / ingrepen uiteindelijk het hoogste rendement hebben voor het landschap. Met andere woorden, waar kunenn we onze euro’s het beste instoppen? beheer, herstel? en daarbinnen wat dan? Bij gebrek aan middelen zal je deze keuze moeten maken. Een tweede vraag is natuurlijk hoe we tot een echte duurzame financiering van het landschap komen?

Rapport downloaden kan hier, meer informatie te vinden op landschapsmanifest.nl.

Nieuwe Businessmodellen

De Radboud Universiteit voert onderzoek uit naar nieuwe businessmodellen. Achterliggende gedachte is dat de huidige businessmodellen niet voldoen bij een transitie naar een duurzame maatschappij en dat we nieuwe modellen nodig hebben om tot een duurzame samenleving te komen. Onderzoek derhalve naar nieuwe businessmodellen, zijn die er? hoe onderscheiden die zich van de traditionele? en wat zijn de belangrijkste kenmerken? De resultaten van een eerste verkenning zijn opgenomen in een paper (hier te vinden). Het is een eerste publicatie in het kader van een lopend onderzoek, de komende tijd kunnen we hier dus meer over verwachten. Best aardig om te lezen, wel wat academisch en lopend onderzoek dus nog niet volledig, maar dat geven de auteurs zelf ook regelmatig aan. Hier gaan we kort in op de belangrijkste bevindingen.

Traditionele businessmodellen werken niet goed voor het creëren van meervoudige waarde. Duurzaamheid is meer dan alleen geld en de extra waarden die een duurzame ontwikkeling oplevert zijn niet altijd terug te vertalen naar geld. Een belangrijk kenmerk van nieuwe businessmodellen is dat waarde(n) niet alleen in geld uitgedrukt worden. Nieuwe modellen kijken dus naar meer dan alleen de financiële waarde. Dit betekent anders denken over geld, transacties, over ruilen en vooral over de vraag wat waarde betekent.

In het huidige denken (de bestaande businessmodellen) staat de eigen organisatie centraal. Het verdienmodel is diensten en producten te ontwikkelen die beter, sneller, zuiniger, groener en liefst ook goedkoper zijn dan die van de concurrent. Transacties zijn gebaseerd op geld. Bij nieuwe businessmodellen staat het waardenetwerk centraal, daarbinnen worden activiteiten georganiseerd. Het paper onderscheidt drie belangrijke stromingen:

Delen. Businessmodellen die zijn geënt op samenwerking in een netwerk en daar hoort delen bij. Delen van tijd, van kennis, van netwerk, van eigendom etc. voorbeeld. Kernbegrippen, gelijkwaardigheid en wederkerigheid.
Ruilen. Modellen waarbij een deel van de transacties met gesloten beursen wordt gedaan. Er wordt dus niet alleen met geld gerekend, maar ook met andere waarden zoals kennis, netwerken en aandacht. Ook andere betaalmiddelen kunnen hier een rol spelen zoals credits, punten etc. Centrale gedachte, ruilen leidt automatisch tot andere waarden.
Creëren. Het gaat hier vooral om het creëren van winwin situaties waarbij niet alleen financiële waarden ontstaan maar ook andere waarden. Bijvoorbeeld naast financiële waarden ook kennis, vertrouwen, en zekerheid.

Verder in het paper, aardige lijstjes met kenmerken, criteria en waarden die van belang zijn voor nieuwe businessmodellen. Belangrijk criterium is in ieder geval dat een nieuw businessmodel ook financieel duurzaam moet zijn. De organisatie moet zichzelf draaiende kunnen houden, met andere woorden de baten moeten hoger zijn dan de kosten. In dat opzicht wijkt het dus niet zo af van het oude model, uiteindelijk moet er ook hier brood op de plank, anders is het hobbyisme.

Tot slot, de moeite van het lezen waard is zeker de bijlage waarin 9 voorbeelden van ondernemingen die volgende een nieuw businessmodel werken beschreven worden.

Social Impact Bonds (1)

De laatste weken heb ik dit woord meerdere malen gehoord: Social Impact Bonds. Het gaat om een financiele constructie, dus interessant voor ons, zeker nu. Ik voorspel dat we er nog vaker van gaan horen. Wat houdt de constructie in en wat is de ware aard ervan (wat is de kern van het achterliggend verdienmodel)? Voor dit eerste deel een korte omschrijving, in het tweede deel volgen aanvullende vragen en een evaluatie.

Wat houdt het in?

Er moet sprake zijn van een maatschappelijk probleem, iets waar we met zijn allen last van hebben en wat we graag ander zouden zien. Dit mag van alles zijn maar als voorbeeld: criminelen worden gepakt, komen in de gevangenis, maar daarna vervalt een te groot deel weer in dezelfde fout. Dit kost de maatschappij handen vol geld, niet alleen de maatschappelijke schade van de criminaliteit zelf maar ook de kosten van een gevangene per dag als hij achter de tralies zit.

Dan is de aanname dat er hier iets te verdienen valt. Het moet slimmer en goedkoper kunnen. (Blijkbaar is de overheid daar zelf niet toe in staat en kan een ander dat beter, daarover meer in deel 2). De constructie behelst dat er een nieuw aanspreekpunt (organisatie, entiteit) komt die geld krijgt van:

Goede doelen fondsen of lobby bewegingen (anti-rook lobby, club tegen te hard rijden etc).
Private investeerders.
De overheid, dat kan regulier budget zijn maar ook extra geld uit bijvoorbeeld een staatsloterij.

Vervolgens maakt de overheid afspraken met de nieuwe entiteit. De afspraken zijn in duidelijk meetbare eenheden omschreven (dat is een voorwaarde voor de constructie). Er moeten minder mensen de gevangenis in, de kans op herhaling moet omlaag etc. Er wordt met andere woorden een prestatie-contract gemaakt tussen overheid en ‘service-instituut’. Dit instituut kan nu op eigen initiatief afspraken maken met uitvoerende partijen. Deze partijen voeren deeltaken uit in opdracht van het instituut en lopen in principe geen risico. Vanzelfsprekend kan bij minder goed functioneren wel voor een andere en beter presterende partij worden gekozen.

De kern van het verdienmodel

Het service-instituut krijgt nu betaald in overeenstemming met de afgesproken meetbare resultaten. Worden de resultaten gehaald dan volgt betaling, worden ze niet gehaald dan volgt geen of gedeeltelijke betaling (bonus/malus regeling). Bij goed presteren krijgen de inleggende financiële deelnemers (fondsen en investeerders) een rendement op hun investering (bij een looptijd van ongeveer 5-7 jaar die hoort bij dit soort constructies). Dit rendement wordt betaald uit het feit dat de overheid op de ‘andere’ oude manier meer kwijt zou zijn dan nu het geval is bij deze nieuwe constructie.

Het eind van het liedje in de ideale situatie is:

Overheid is minder geld kwijt dan voorheen (minder politie agenten, minder gevangenisbewaarders, kleinere gebouwen)
De maatschappij heeft minder schade of overlast (minder criminaliteit)
De fondsen en goede doelen zien meer van hun wensen gerealiseerd en eventueel rendement gaat weer terug in de pot voor verdere acties
Beleggers die wat met het onderwerp hebben zien een financieel rendement met een langere termijn horizon.

Daarmee is de kern van het verdienmodel dat samenwerkende partijen op afstand die directer bij de materie betrokken zijn (zowel op inhoud als op emotie) meer resultaten boeken met minder kosten dan als de overheid dat zelf (in haar eentje, van bovenaf) zou doen.

Rudy van Stratum

Slimfin in de media

Afgelopen zaterdag aandacht voor de leegstand in de kantorenmarkt in het Brabants Dagblad. En ook voor ons seminar van 6 juni jongstleden. Helaas was bezoeker en journalist Kees Bechtold niet te spreken over ons seminar. Afgezien van een enkele positieve bijdrage is het eindoordeel: luchtfietserij. Transparant beslissen betekent geen informatie achterhouden dus bij deze het betreffende artikel.

Een Groene Investerings Maatschappij (GIM)

Enkele weken geleden (mei 2012) is het rapport ‘Een groene investering maatschappij’ gepubliceerd. Het is een rapport opgesteld in opdracht van de HFC (Holland Financial Centre) en uitgevoerd onder leiding van Lex Hoogduin (ex-DNB) met medewerking van o.a. KPMG en BCG (link naar rapport: HFC-Rapport_GIM-scr definitief 22 mei 2012).

Aanleiding

Het rapport is interessant voor deze site omdat het hier om een financiele constructie gaat die een gestelde ambitie mogelijk moet maken. Een constructie die als doel heeft Nederland te helpen op weg naar meer duurzame groei. De redenering in het rapport is kort door de bocht ongeveer als volgt:

Nederland wil graag duurzamer omgaan met o.a. energiebronnen. Ook wij als initiatiefnemers van dit rapport willen graag dat Nederland duurzamer wordt. Op dit moment gaat het echter nog niet zo hard met dat duurzaam en als het zo doorgaat dan gaan we de doelstellingen niet halen. Dat komt vooral omdat er nogal wat marktimperfecties zijn die het streven naar meer duurzaam in de weg staan. Wij willen als initiatiefnemers samen met u, overheid, die imperfecties uit de weg ruimen. Wij hebben u, overheid, nodig. Niet alleen om die belemmeringen uit de weg te ruimen maar ook om ons financieel bij te staan. Wij pleiten er daarom voor een groene investeringsmaatschappij (GIM) op te richten voor de projecten die in beginsel wel rendabel zijn en wij pleiten er ook voor om op langere termijn nog een stap verder te gaan door een groene investeringsbank (GIB) op te richten die ook de nog niet rendabele projecten verder op weg helpt (en uiteraard hebben we daarvoor nog meer van u nodig, overheid).

Wat houdt GIM in?

Opdrachtgever is zoals gezegd de HFC. Het gaat hier om een publiek-private samenwerking waarin partijen uit de financiële wereld en overheden zijn vertegenwoordigd. Doel van HFC is om de financiële sector te versterken (aldus de eigen website). Het rapport richt zich met de GIM op het laaghangende fruit (bewezen technologieën) en met de GIB op de iets verder weg gelegen doelen (meer risico zowel technisch als financieel). Ik laat voor het gemak de GIB hier verder buiten behandeling en concentreer met op de GIM.

De banken willen bij monde van de HFC dus graag helpen bij het verduurzamen van Nederland maar staan daarbij met de rug tegen de muur. Een aantal energie projecten is op zich rendabel maar in de praktijk doen zich problemen voor bij de financiering, te denken valt aan:

Projecten zijn te kleinschalig en steeds weer maatwerk
Er zijn te veel regels
De opbrengsten liggen te ver weg in de tijd
Het risico is te groot om door één partij gedragen te worden

Het bestaan van dit soort barrières kunnen wij alleen maar bevestigen en het is goed om hier iets aan te doen. Maar we moeten ook constateren dat het verschillende organisaties (waaronder ook een aantal banken) wel lukt om initiatieven van de grond te krijgen. En niet alleen vanuit idealisme, ook om gewoon een goed rendement te halen.

Terug naar de GIM, deze wil nu als een tijdelijke projectorganisatie samen met marktpartijen en overheid de barrières slechten. Verder mag ook een aantal projecten onder de hoede van de GIM vallen om hiervan te leren en ze marktrijp te maken. De GIM draagt de kennis over, zorgt voor standaardisering en passende regelgeving en laat het dan weer aan de markt over. Voor dit rechtzetten en opschonen van de markt(-imperfecties) heeft de GIM ongeveer 6 jaar nodig en per jaar ongeveer € 6 mln. De overheid moet 50% van deze ‘proceskosten’ voor haar rekening nemen. Als ik zo snel reken komt dat neer op een subsidie van € 18 mln minimaal om de overheid te helpen bij het in het zadel helpen van de markt (denk over deze zin maar eens na). Het resultaat na die 6 jaar: een goed functionerende markt voor duurzame ontwikkeling en het makkelijker behalen van een aantal ambities (voor de overheid de gestelde doelen, voor de samenwerkende banken meer omzet en winst).

Evaluatie

Ik doe het plan ongetwijfeld geen recht door deze te korte en te ongenuanceerde behandeling. Zie het als een aanzet tot discussie. Laat ik een aantal overwegingen de revue passeren. Als eerste de aard van deze nota en de wijze waarop die tot stand is gekomen:

Het gaat hier niet zo zeer om een onderzoek als wel om een pleitnota. Er is dus onvermijdelijk sprake van een zekere mate van doelredenering.
Op zich niets mis mee, maar er mag meer reflectie zijn op de eigen belangen die hier een rol spelen.
Waarom geen tegendenken toegepast in dit rapport? Maak het plan robuuster door te praten met heel andere partijen. Het kiezen voor KPMG en BCG als mede-auteurs en -adviseurs ligt te veel voor de hand.
De banken maken zich zorgen om de duurzame toekomst van Nederland. Zelfs op het te langzaam gaan van de voorgenomen ombuigingen in die richting. Maar banken investeren toch ook in kolencentrales? Terwijl dat niet in lijn is met het rijksbeleid. Er is geen wet die het verbiedt, maar vanuit de doelstellingen voor CO2 reductie is het niet wenselijk. Ik heb nog nooit één van de grote banken horen roepen dat ze niet in dat soort technologie willen investeren. Het doel van de HFC is het versterken van de financiële sector en de sector wil graag vast blijven houden aan economische groei en aan marktwerking en aan rendements-maximalisatie (in combinatie met risico-minimalisatie).
Het lijkt dan ook geen toeval dat het plan juist nu bij het voortduren van de financieel-economische crisis aan de orde is. Waar het om gaat is dus hoe kan de financiële sector in deze moeilijke tijden meer verdienen aan iets dat toch staat te gebeuren, namelijk het verduurzamen van de economie?
Want de vragen die in dit rapport gesteld worden waren 5, 10 of 20 jaar geleden ook al aan de orde. Ook in het eerste nationale milieubleidsplan (1990) werd ingezet op energiebesparing en duurzame energie. Waarom werden deze vragen toen niet gesteld? Omdat er toen andere meer interessante opportunities waren, lijkt mij het logische antwoord.

Als tweede wat meer inhoudelijk, wat is het voorstel:

Standaardiseren van processen: een prima zaak. Waarom kunnen de banken dat in onderling overleg niet gewoon aanpakken?
Waarom zou de overheid financieel bij moeten dragen aan het stroomlijnen van deze processen?
Hoe zijn sommige banken er wel in geslaagd een rol te spelen bij het verlenen van kredieten rondom dit soort duurzame investeringen? Wat kunnen we van hen leren?
Het rapport ademt vrije marktwerking. Het is de markt voor en de markt na. Het gaat over rendement maken, efficiency betrachten, stroomlijnen en zo verder. Nu heeft marktwerking ons veel gebracht. Maar er zijn ook geluiden dat we te ver zijn doorgeslagen. Marktwerking kan ook leiden tot te veel nadruk op de korte termijn en te veel nadruk op uitsluitend financieel rendement.
Je kunt zeggen: duurzame investeringen worden te moeilijk gemaakt en daar moeten we wat aan doen. Je kunt ook zeggen: niet duurzame investeringen worden te makkelijk gemaakt en daar moeten we wat aan doen. Dit rapport kiest vanuit de achterliggende overtuigingen niet voor de laatste route. Het zou goed zijn meerdere alternatieve oplossingen voor het bereiken van de geformuleerde doelstelling (verduurzaming van Nederland was het toch?) eens naast elkaar te analyseren.
Meer reflectie op dit soort geluiden en de eigen rol en verantwoordelijkheid zou het rapport sterker maken. Iemand die een beetje gemeen is zou nu juist kunnen denken: eerst flink verdienen aan niet duurzaam, tot het niet langer werkt, en dan nota bene de overheid te hulp roepen bij het bedenken van oplossingen hoe je ook met duurzaam alsnog geld kunt verdienen… En dat soort denken wil je niet uitlokken met zo’n rapport.
Tot slot het oprichten van een organisatie. Is dat nog wel van deze tijd? Kunnen we dit niet oppakken binnen de netwerken die al bestaan? We hebben AgentschapNL, brancheorganisaties, NGO’s en noem het allemaal maar op. Laat de banken nadenken over financiële producten, ondernemers en overheid (bijvoorbeeld middels AgentschapNL) over vereenvoudiging van regelgeving, en bedrijfsleven en wetenschap over kostenverlaging. Een eigen organisatie heeft ook weer een eigen belang en voordat je het weet verliezen we het doel uit het oog. Verborgen kosten noemen we dat. In de economische literatuur goed gedocumenteerd onder het kopje ‘principal-agent’.

Laten we positief afsluiten, we hebben de financiële wereld nodig om te werken aan een groenere wereld en aan het realiseren van de doelstellingen voor 2020. Dat de financiële wereld met een eigen initiatief komt is dan ook alleen maar positief. Want laten we wel zijn: als partijen zelf met initiatieven komen en de gezamenlijkheid opzoeken dan is dat een goede zaak, dat moeten we serieus nemen.

Rudy van Stratum

Constructies Energie

Gisteren was er een bijeenkomst van het Netwerk Milieu en Economie. Naast een initiatief om groene investeringen te bevorderen (waarover later mogelijk meer) werden en twee initiatieven gepresenteerd om zonne-energie en energiebesparing betaalbaar te maken. In feite twee financieringsconstructies.

Eerste constructie, de zonnefabriek. Uitgangspunt, de prijs van zonnepanelen is zover gezakt dat het voor huishoudens financieel aantrekkelijk is hierin te investeren. Probleem is echter dat niet iedereen voldoende kapitaal heeft voor deze investering. Een bekend probleem, we hebben het hier over ca. $10.000,= per woning. De zonnefabriek investeert daarom in de panelen en verkoopt de stroom tegen een vast tarief aan de eigenaar van de woning. Tot zover leidt dat voroal tot CO2 reductie, financieel wordt de bewoner er nog niet wijzer van. Het contract legt de stroomprijs echter voor 20 jaar vast. Bij stijgende energieprijzen (en waarom zouden die niet stijgen) ontstaat een voordeel voor de bewoners.

Tweede constructie, de Energy Service Companies (ESCo’s). Deze zijn gericht op energiebesparing en dan vooral de bestaande bouw. Hier is nog steeds veel winst te behalen en ligt zelfs als het om klimaatbeleid gaat de komende jaren de grootste uitdaging. Een ESCo sluit een prestatiecontract af met de eigenaar of gebruiker van een pand. Denk aan een woningbouwcorporatie of een kantoor. De afspraak is een daling van het energiegebruik en als gevolg daarvan een lagere energierekening. Uit deze besparing wordt de ESCo betaalt. Wat doet de ESCo bijvoorbeeld? Inregelen van een CV-systeem, vervangen van verlichting, aanbrengen van isolatie etc. Het is natuurlijk een prachtige constructie, toch blijkt de praktijk weerbarstig. Om er twee te noemen, mensen voelen zich mogelijk gepasseerd als een ESCo hun taak overneemt en investeringen in een gebouw door de ESCo worden in de loop van de jaren terugverdient, maar wat doe je als een gebouw tussentijds van eigenaar verandert? Kortom, iets wat eenvoudig lijkt blijkt in de praktijk toch lastig, toch meer verborgen kosten dan verwacht.

Stijn van Liefland

Oplossing leegstand kantoren 6 juni

Vorige week (6 juni 2012) hebben we ons seminar ‘slimme financiering’ gehad. Aanleiding was het 1-jarig bestaan van deze website en het verwelkomen van de 100.000ste click. Ruim 50 deelnemers die zelf aan de slag zijn gegaan met het vraagstuk hoe de leegstand op de kantorenmarkt creatief op te lossen. Er zal nog meer informatie naar aanleiding van het symposium volgen, hou daarvoor onze website in de gaten. Voor nu een korte bespreking van de gemixte eindoplossing die zoveel mogelijk recht doet aan alle suggesties en ideeën.

Sloopfonds

De achterliggende feiten over de leegstand zijn overal te vinden. Waar het om gaat is dat er sprake is van forse leegstand (10-20% van het totale aantal meters en soms lokaal nog ver daarboven). Dat betekent overcapaciteit met een consensus dat een flink deel van deze overcapaciteit niet tijdelijk maar structureel van aard is. Onlangs is vanuit de bouwsector zelf daarom een voorstel gelanceerd (door het zogenaamde ‘bouwteam’) in een brief aan de minister. De term ‘sloopfonds’ heeft toen alle landelijke dagbladen gehaald. De oplossing van de structurele overcapaciteit is dus het slopen van een deel van de voorraad. Nou, voor zo’n idee heb je de minister niet nodig, dacht ik toen ik het las. Maar de aap kwam al snel uit de mouw: daar hebben we geld voor nodig want ‘het kan niet uit’. En, neem ik aan, de brief is aan de minister gestuurd met het idee van ‘mag ik even vangen’.

Wij vinden het sloopfonds niet zo’n slim idee omdat het een rem zet op de prijsdaling van kantoren en dus specifieke belangen dient (met name eigenaren van bestaand courant vastgoed zijn daar bij gebaat). En niet zo’n goed idee omdat er belastinggeld nodig is wat in feite een vorm van subsidie is. Akkoord, subsidie is niet altijd verkeerd maar als allerlei partijen jarenlang verdiend hebben aan juist dat vastgoed dan is het wrang dat de belastingbetaler een deel van de rekening moet betalen.

Tijdens ons seminar kwamen verschillende ideeën naar voren. Gecombineerd leiden deze tot een alternatief. Vraag is natuurlijk, is dit een alternatief dat minstens de voordelen van de sloopfonds-regeling heeft zonder de genoemde nadelen?

Het alternatief : opsloopfonds

Wij denken van wel. We hebben zelf de term ‘opsloopfonds’ bedacht, een verhaspeling van sloopfonds en opkoopfonds. Wat houdt het plan op hoofdlijnen in?

Alle eigenaren die omhoog zitten met hun leegstaande vastgoed krijgen de mogelijkheid hun vastgoed in te brengen in een nationaal opsloopfonds. Een neutrale partij bepaalt (in onderhandeling) wat de inbrengwaarde van het vastgoed is. In eerste instantie krijgt de inbrengende partij niet betaald in Euro’s maar krijgt voor de inbrengwaarde een percentage ‘aandeelhoudersschap’ (in het geval het opsloopfonds een nieuwe BV wordt) of een percentage lidmaatschap (als het een coöperatie wordt) in de gehele te vormen portfolio lege kantoren. Als de inbrengende partij dat allemaal te lastig vindt dan kan er ook cash worden afgerekend (waar de Euro’s in de pot vandaan komen, wordt zo meteen uitgelegd). Hou er wel rekening mee dat het hier gaat om ‘afbraakprijzen’: iedereen die denkt er in de losse verkoop meer voor te krijgen moet dat vooral doen (bedenk hierbij wel dat er kosten verbonden zijn aan het aanhouden van een leeg pand, sterker nog: het is waarschijnlijk dat die kosten door veranderende wetgeving alleen maar zullen toenemen). De andere kant van de medaille is dat de inbrenger die toetreedt tot het fonds ook deelt in toekomstige opbrengsten uit het fonds, uit de gehele portfolio.

Ook de overheid zal in het fonds een fiks bedrag moeten inleggen, laten we zeggen het bedrag dat nu berekend is voor het sloopfonds. Het verschil met het sloopfonds is echter dat de overheid nu geen geld weggeeft maar gewoon naar rato deelnemer wordt in het fonds. Met alle rechten en plichten van dien. Doordat de risico’s (en de kansen) in het fonds gespreid worden (alle inbrengers worden eigenaar van een deel van het geheel) en de overheid als grote partij en ‘lender of last resort’ optreedt (garant kan staan) is een nieuwe en meer interessante situatie ontstaan. In plaats van allemaal afzonderlijke belangen, “rendement op mijn vastgoed” gaat het om een gedeeld belang, “rendement op de portfolio als geheel”.

Inbreng in Euro’s maar ook in uren

Verder, zo kwam in ons seminar naar voren, kunnen andere partijen ook gewoon deelnemen tot burgers aan toe. Dat kan door toe te treden met een inleg in Euro’s maar ook door uren te werken voor het fonds en daarmee een deel van het eigendom op te bouwen. Dit idee is ontleend aan het gepresenteerde Caire.nu initiatief. Iedereen die uren werkt aan de transformatie van de portefeuille kan afspraken maken over de waarde van zijn of haar inbreng. Het voordeel hiervan is dat er deels ook gedacht is aan het oplossen van leegstand van beschikbare arbeidsuren: timmermannen, schilders, adviseurs, architecten en ga zo maar door kunnen hun restant uren inbrengen en zo op termijn toch nog een rendement verwachten. Een deel van de oplossing voor werkloze zzp’ers bijvoorbeeld. Je kunt er op korte termijn geen brood van kopen maar deelt op termijn wel mee in mogelijk rendement en je kunt blijven bouwen aan een CV.

Van het inkomende geld kunnen mondjesmaat bepaalde lege kantoren worden afgekocht van inbrengers die liever direct geld zien. Maar het grootste deel van het inkomende geld zal gebruikt worden in de kern van de opgaaf: de transformatie of sloop van panden zodat nieuwe renderende bestemmingen ontstaan die passen bij de situatie van het toekomstige Nederland. In ons seminar zijn sprekers ook uitgebreider ingegaan op de manieren waarop je leegstaande kantoorpanden kunt herbestemmen afhankelijk van de doelgroepen die je kiest.

Revolving fund

Elk pand dat uiteindelijk wordt ingebracht zal scrupuleus aan een onderzoek worden onderworpen. Wat kan er met dit pand gebeuren en wat is de plek in de totale portefeuille? Wat zijn de inkomsten en uitgaven die bij deze transformatie horen? Bij elke ingreep is het doel het verhogen van het rendement van de gehele portfolio. Soms kan het zelfs betekenen dat een pand slechts gratis en voor niets kan worden ingebracht om op termijn toch nog een rendement te kunnen laten zien (denk aan de verkoop van Kalkar voor het symbolische bedrag van € 1 destijds aan Henny van de Most). Als na jaren de panden hun nieuwe bestemming krijgen ontstaat er een nieuwe stroom aan inkomsten. Panden worden verhuurd, panden worden verkocht, vrijkomende gronden worden verkocht, wellicht is er zelfs sprake van landbouwopbrengsten op de vrijkomende gronden etc etc. De overheid is als grote partij nu in staat ook te sturen op maatschappelijke rendementen, iets wat bij het sloopfonds ook niet of in mindere mate het geval is. De overheid krijgt weer een stuur in handen en kan meer focus leggen om lange termijn rendementen en inverdien effecten (besparingen op uitkeringen, op onderhoudskosten in de openbare ruimte etc). De verdiensten van het fonds worden jaarlijks als rendement uitgekeerd aan de inbrengers van panden en kapitaal, naar rato van hun bijdrage (met verrekening van gemaakte kosten etc).

Samenvattend

We zetten de voordelen op een rijtje:

Opschonen van de oude kantorenvoorraad
Toevoegen van nieuwe passende bestemmingen door transformatie en sloop
Overheid heeft weer een stuur in handen en deelt in de opbrengsten
Partijen die van hun buikpijn-panden af willen krijgen die kans
Ruimte voor ondernemerschap en vernieuwing
Spreiding en delen van risico’s, kansen en kosten
Deels oplossing voor werkloosheid en rest-uren zzp’ers
Uiteindelijk reële kans op rendement op je investering (in Euro’s of in uren)
Meerdere belangen worden tegelijk gediend, een goede oplossing voor lege panden wordt een gedeeld belang.
Er komt een gezonde correctie voor de waarde van leegstaand (en via lagere huren ook voor) bestaand vastgoed.
Maar er ontstaat nieuwe dynamiek en bedrijvigheid dus een positieve correctie op de waarde is ook mogelijk.

Bekijk hier onze visualisatie van het opsloopfonds.

Rudy van Stratum

Stijn van Liefland