Uit de toolbox financieringsconstructies komt verdienmogelijkheid 32, DBFMO. Dit staat voor Design Build Finance Maintain / Operate. Kort gezegd komt het er op neer dat in plaats van een aantal afzonderlijke contracten voor ontwerp, bouw, financiering, beheer en onderhoud één integraal contract wordt gesloten dat alles omvat. Vaak gaat het om grotere gebouwen of infrastructuur. Uitgangspunt is dat de opdrachtgever een vaste vergoeding per jaar (of maand) betaalt als het gebouw of de infrastructuur in gebruik wordt genomen. Vooraf kan de opdrachtgever aangeven welk budget hiervoor beschikbaar is en aan welke eisen het product moet voldoen. Het consortium levert dit en gebruikt de jaarlijkse vergoeding voor rente en aflossing. Lees verder
Slag om Nederland (5-3-2012): attractiepark
De casus
Waar gaat het over in deze aflevering van ‘de slag om Nederland’? Klein dorp in Drenthe. Plannen om een groot areaal in te richten als ‘paardendorp’. Het gaat om een combinatie van een huizenpark, maneges, attracties en een casino. De bevolking van het kleine dorp is verdeeld over de mogelijke komst van het paardendorp.
De spelers
Wie zijn de belangrijkste spelers? Een oud-burgemeester die nu elders burgemeester is, de huidige wethouder, een projectontwikkelaar en om een adviseur van een groot ingenieursbureau.
Toolbox Financieringsconstructies
Door een van de deelnemers aan ons symposium werd ik getipt over de toolbox financieringsconstructies, uitgegeven door Agentschapnl. Het is work in progress en moet de komende tijd verder ingevuld worden. Doel van deze publicatie: het bundelen, en ontsluiten van de creatieve wildgroei op het het gebied van financieringsconstructies. Dit leidt tot een overzicht van 49 constructies. Net als bij het overzicht van Nederland Boven Water ook hier weer een hele verzameling.
Bij nederland boven water ging het om verdienmogelijkheden, maar stonden er ook constructies tussen. Hier gaat het om constructies echter, ook verdienmogelijkheden staan er tussen. Misschien ben ik puriteins, maar volgens mij is het onderscheid wel belangrijk. Bij het een (de constructie) probeer je aan geld te komen voor de investering (en exploitatie en afdanking), bij het ander (de verdienmogelijkheid) probeer je de investeringskosten zo laag mogelijk te krijgen. Hoewel de toolbox het allemaal constructies noemt wordt er wel een duidelijk onderscheid gemaakt en helpt het bij het structureren van alle constructies en verdienmogelijkheden. In de gekozen structuur wordt onderscheid gemaakt in
- Garantie – Subsidie – Fonds – Project-efficiency/maatwerk – enerzijds, en
- Risicoverlagende constructies – prijsverlagende constructies – anderzijds
Daarnaast wordt nog onderscheid gemaakt in de deelnemende partijen (publiek, privaat en consument) en de vraag wie het geld verstrekt. Lees verder
Handleiding transformatie kantoorgebouwen
Op 6 juni organiseren wij ons symposium over slimme financiering. Als casus kijken we naar leegstand van kantoren. Niet voor niets natuurlijk want het is een zeer actueel onderwerp. Deze week bijvoorbeeld publiceerde het SEV een handleiding voor de transformatie van kantoorgebouwen in woonruimte (zie hier).
De handleiding bestaat uit twee delen. Het eerste deel geeft achtergronden bij de leegstand van kantoren. Hoe is dit zo gekomen, wat zijn de mechanismen en welke succesvolle voorbeelden zijn er van transformatie? Het tweede deel geeft een stappenplan voor transformatie. Lees verder
De slag om Nederland aflevering 6: winkelcentra
Weer een boeiende aflevering van ‘De slag om Nederland’ (20-2-2012/VPRO). Ditmaal over het grote oppervlak dat Nederland heeft aan grote eenvormige winkelcentra waarin voornamelijk de bekende en grote winkelketens zitten. Probleem is hoge vierkante meter prijzen (huren van € 800 tot zelfs meer dan € 1200 per meter per jaar), verdwijnen van kleinere zelfstandige winkels, onafhankelijk van de locatie eenzelfde eenvormige aanblik en aanbod en sinds een aantal jaren leegstand.
Ik vind de aflevering interessant omdat we hier wederom met een paradox te maken hebben. Niemand lijkt het te willen (anonieme shopping malls) maar toch komen ze er. Iedereen lijkt in te zien dat het fout gaat, toch gaan we gewoon door met bouwen. Deze aflevering heeft overeenkomsten met de eerste aflevering over KPMG en het ontstaan van leegstand op de kantorenmarkt. Toch wordt in deze aflevering die parallel niet getrokken en blijft ook de verklaring van het ontstaan van de ongewenste situatie onderbelicht.
Het is een complex onderwerp en er is al veel over geschreven. Dus ik heb niet de pretentie het hele verhaal te snappen. Maar ik zie een aantal verklarende elementen (of fasen, hoewel ze in de tijd niet achter elkaar hoeven te komen). Lees verder
Slag om Nederland, openbare ruimte
Afgelopen maandag ging de Slag om Nederland over gemeenten die extra inkomsten willen genereren (kijk hier). Eerst casus, het aanschrijven van burgers die gemeentegrond in gebruik hebben met het verzoek deze grond te kopen, of te stoppen met het gebruik. Tweede casus, de begraafplaatsen. Ik vond de aflevering de minst spannende tot nu toe, maar toch na enkele dagen ging het kriebelen. Ik focus op de eerste 10 minuten, de openbare ruimte. Mijn gevoel, wat die gemeente doet is niet slim. Als ik alles op een rijtje zet is dit ongeveer de situatie:
- De gemeente is eigenaar van de openbare ruimte
- De gemeente vermoedt dat een aantal burgers deze openbare ruimte bij de eigen tuin trekt
- Het varieert van kleine stukjes (8m2) tot grote stukken (400 – 500m2)
- De gemeente schrijft burgers hierover aan, zij moeten de grond inleveren, kopen of huren
- De grond kan voor € 100,= /m2 verkocht worden (aldus gemeente) en lever miljoenen op (aldus gemeente)
- Soms heeft de gemeente gelijk (grond wordt gebruikt door burger) maar soms niet
- Wat in de uitzending onderbelicht blijft, een aantal bewoners neemt het beheer van de openbare ruimte voor haar rekening
Verdienmogelijkheid (31): veilen van bankvergunningen
Wie zegt dat we niet gewoon door kunnen gaan met het noemen van verdienmogelijkheden? Ook al staan ze niet in het boekje NBW.
We hebben eerder frequenties voor de radio en mobiele telefonie geveild. Dat heeft de staat flink wat opgeleverd.
Zoiets kun je ook bij banken doen. Je mag niet zomaar een bank beginnen. Logisch, want een bank handelt in vertrouwen en heeft in the end ook een publieke functie. Een bank moet daarom een vergunning hebben van De Nederlandse Bank die vervolgens ook toezicht houdt. In economische termen zou ik de bankenmarkt semi-monopolistisch willen noemen. Er is weliswaar onderlinge concurrentie, maar van vrije toetreding is nauwelijks sprake. Als je eenmaal in de markt aanwezig bent, kun je dus jaarlijks een monopolistische meerwinst genereren. Deels gaat die naar bovenmatige salarissen van bankmedewerkers en naar bonussen.
Een simpele oplossing hiervoor is het jaarlijks veilen van de bankvergunningen. Je stelt dat er bijvoorbeeld maximaal 20 banken mogen zijn en dus heb je 20 vergunningen als overheid of DNB om te veilen. De partij die het meeste winst weet te behalen zal bereid zijn het hoogste bod te doen. De opbrengst van de vergunningen gaan weer terug naar publieke werken. Zo krijgen we weer marktconforme salarissen en verdwijnen de bonussen vanzelf. Misschien een wild idee maar laten we de voor- en nadelen maar op een rijtje zetten.
Rudy van Stratum
Verdienmogelijkheid (30) accepteer overlast
Zoals gezegd een extra verdienmogelijkheid bij gebiedsontwikkeling, er volgen hopelijk nog veel meer. Twee gebeurtenissen de afgelopen weken die met deze verdienmogelijkheid samenhangen:
- Vorige week liep het treinverkeer grote vertraging op als gevolg van een sneeuwbui. Direct kwam er reactie dat dit niet kon, dat het in Zwitserland beter is en dat we hier iets aan moeten doen.
- Een aantal weken daarvoor een artikel in de Volkskrant. 2 adviseurs verbaasden zich erover dat er zoveel geld aan waterveiligheid wordt uitgegeven. Is dat wel nodig? en, gaat het hier wel over veiligheid? Vroegen zij zich af. (Ik kan het artikel niet terugvinden op de website van de Volkskrant, als iemand de link weet graag.) Zie ook verdienmogelijkheid 28, maar daar gaat het meer om meervoudig grondgebruik. Lees verder
Slag om Nederland: stadskantoren
Weer een interessante aflevering in de serie ‘Slag om Nederland’. Ditmaal over de geplande bouw van een aantal dure en grote stadskantoren of gemeentehuizen. Hoewel de onderwerpen steeds boeiend zijn en de aanpak me ook aanspreekt, blijf ik vinden dat de uitwerking slordig is. Maar misschien is het voldoende dat een tv-programma de discussie aanzwengelt?
De stelling of suggestie
De stelling is dat er in Nederland te veel nieuwe gemeentehuizen worden gebouwd. Dat terwijl het lang niet altijd nodig is. En dan zijn ze ook nog eens veel te duur. Moet er te veel worden geleend. Dat terwijl er al zoveel schulden zijn bij gemeentes. Dat zonder de alternatieven van renovatie goed bekeken te hebben. En dat terwijl er al zoveel leengstand is. En dat allemaal van onze belastingcenten.
Vestia en ‘slimme financiering’
Afgelopen zaterdag waren er in de Volkskrant diverse artikelen te vinden over wat er bij Vestia op financieel gebied aan de hand is. Ondanks deze aandacht kan ik me niet voorstellen dat voor iedereen nu duidelijk is wat er precies aan de hand is. Wat is de motivatie geweest, wat was de constructie nu precies, wat gaat of ging er dan fout en voor wie.
Vraag is of het de moeite waarde is de ‘Vestia’ constructie hier eens in een schema te zetten à la de KPMG-leegstand.
Probleem is dat er niet zoveel concrete cijfermatige informatie voorhanden is. Wat ik nu uit de diverse artikelen af kan leiden: